czy doczekamy sie biurowca?

[Gość: pR0SiAczek]

kiedys ZTCP mial stanac przy syrenie, kazdy wie jak wyszlo... wydaje mi sie
ze nie ma firm (uslugi finansowe itp itd), ktore takie powierzchnie moglyby
wynajac (badz co badz posrednio jest to zwiazane z brakiem jakichkolwiek
urzedow administracji wojewodzkiej). moze jednak sie myle? czy ktos podzieli
sie swoimi spostrzezeniami?

[Gość: Wodnik <no logo>]

Temat już sygnalizowałem w jakimś wątku poniżej: plac przy kinie Syrena po
upadłym Przedsiębiorstwie Budowlanym "Starówka" jest obecnie projektowany przez
prywatnego inwestora: wizualizacja tego obiektu wisi na ścianie w jednej z
elbląskich pracowni architektonicznych: projekt jest teraz uzgadniany a sam
inwestor prowadzi rozmowy z ewentualnymi dzierżawcami: źródła podają informacje
o 50-60% wynajętej lub zarezerwowanej powierzchni użytkowej.
Trudno jednak nazwać będzie ten komercyjny budynek biurowcem; bliższe
skojarzenia do Klifa, Madisona - niski udział powierzchni biurowych na rzecz
powierzchni handlowych.

[Gość: pR0SiAczek]

wlasnie, w tym rzecz! w zasadzie biura beda stanowic wypelnienie czesci ktora
nie nadaje sie na cele komercyjne... ale biurowiec prawdziwy, moze kiedys...

[posejdon_el]

Wodniku czy mówisz o tym projekcie studenta z Gdańska (chyba PG), który jest
jego zeszłoroczną pracą dyplomową?

[francuz_el]

To był przecież tylko projekt dyplomowy, jak dobrze pamiętam. Tak dla sportu.
Teraz może w końcu coś na poważnie się zacznie :-)

[francuz_el]

A co do biurowca, to po co nam on? Dla statystyk?? Jakoś aż tak bardzo metal i
szkło mi w Elblągu nie pasuje, zresztą w centrum zabudowa nie może być za
wysoka, jak dobrze pamiętam to do 6 lub 8 kondygnacji budynki mogą się "piąć" :P

[Gość: pR0SiAczek]

oj francuz chyba ci sie wymknelo to pytanie przypadkiem (A co do biurowca, to
po co nam on?), choc moze to byc efektem odbierania tego slowa jako okreslenia
szklano-metalowych budynkow. mi chodzilo o pewna jakosc, o klase budynku, ktora
warunkuje bardzo czesto o tym czy dana firma ma centrale tu czy tam, nie o
wyglad zewnetrzny czyli estetyke... jesli ktos powaznie mysli o tym zeby w
Elblagu w koncu zaczely miec swoje oddzialy, centrale, call-center itp itd
powazne firmy, nalezy najpierw zapewnic im warunki do prowadzenia takiej
dzialalnosci (choc nie lubie decyzji politycznych, byc moze taki budynek
powinien byc sfinansowany przez miasto nawet). nie wszystko musi byc w wawie,
ani innych 30 miastach polski, a w szczegolnosci w ol..

[Gość: pR0SiAczek]

zerkajac na temat postanowilem poszukac (dzieki rosa_el), oczywiscie troszke
ukryte, ale sa!

www.umelblag.pl/mpzp/plany/MPZP_OBSZARU_CENTRUM/MPZP-OBSZARU-CENTRUM.jpg
www.umelblag.pl/mpzp/plany/MPZP_OBSZARU_CENTRUM/UCHWALA.doc
poniewaz miejscowo nasza dyskusja dotyczy obszaru 6-Um i 14-Um

przytocze § 15 pkt.3b (dotyczy miejsca 6-Um tj. przy terenu przy PZU)
..."wysokość zabudowy min. 5 kondygnacji naziemnych przy braku ograniczeń
wysokości maksymalnej..."
oraz § 23 pkt.2b (dotyczy "slynnego" terenu 14-Um w okolicach kina Syrena)
..."wysokość zabudowy min. 5 kondygnacji naziemnych przy braku ograniczeń
wysokości maksymalnej..."

zreszta zapisy takie znajduja sie jeszcze przy kilku obszarach (8-Um, 10-Uk) w
Centrum. oczywiscie nie twierdze ze nie ma innych zapisow prawnych (chocby
przepisy lotnicze?) dotyczacych wysokosci budynkow... jednak MPZP powinien
takie kwestie uwzgledniac, wiec uznaje to za wiazace.

[francuz_el]

Trochę to wybiórczo potraktowałeś biorąc pod uwagę wszystkie podpunkty,
szczególnie podpunkt c):

a) charakterem zabudowa ma odpowiadać kamienicy śródmiejskiej lub
reprezentacyjnym obiek-tom użyteczności publicznej,
b) wysokość zabudowy min. 5 kondygnacji naziemnych przy braku ograniczeń
wysokości mak-symalnej,
c) fasady nowych obiektów mają tworzyć - po wskazanej w rysunku planu ustalonej
linii zabu-dowy - pierzejową, zwartą obudowę Placu Konstytucji, ulicy 1-go Maja
i Nitschmana,

Moim zdaniem nie da rady wybudować wieżowca, który by spełniał wszystkie 3
warunki :-)

[Gość: pR0SiAczek]

przytoczylem podpunkt b) poniewaz:

§ 4

3. przez ustalona linie zabudowy rozumie się linię jednoznacznie określającą
położenie ścian zewnętrznych co najmniej pierwszej kondygnacji naziemnej
obiektów kubaturowych. a nie wysokosc tychze scian

11. kamienica śródmiejska to budynek odpowiadający następującej
charakterystyce:
-stanowi on element zwartej zabudowy pierzejowej,
-od strony przestrzeni publicznych i głównych ciągów komunikacyjnych wyklucza
się balkony dopuszczając portfenetry, logiie, werandy i wykusze,
-od strony przestrzeni publicznych i głównych ciągów komunikacyjnych wejścia do
budynku i związane z nimi takie elementy jak schody, pochylnie, podesty,
przedsionki i t.p. muszą zawierać się w obrysie parteru nie wykraczając poza
lico fasady budynku,
-wyklucza się krycie dachu blachą trapezową, blachodachówką jak również
stosowanie nadwieszo-nych okapów dachów kalenicowych i wiatrownic dachów
szczytowych,
-odprowadzenie wody deszczowej powinno odbywać się w miarę możliwości pionami
wewnętrznymi lub spustami od strony zapleczowej budynku. W wypadku
odprowadzania wody od strony przestrzeni publicznych i głównych ciągów
komunikacyjnych wyklucza się nadwieszanie okapów z rynnami bez gzymsów,

a w dla reprezentacyjnych obiektow uzytecznosci publicznej nie ma ustalen w
MPZP. w zadnym z powyzszych przypadkow nie ma nawiazania do ograniczenia
wysokosci maksymalnej budynkow projektowanych, a zwartosci kwartalu ulic

[zulu]

Hej,
z jakiego podrecznika to cytujesz? Ktora klasa ?

[Gość: pR0SiAczek]

poczytaj sobie MPZP dla miasta Elblaga, cytaty wlasnie stamtad...

www.umelblag.pl/mpzp/index.html

[Gość: hmmmm]

Prosaiczku po co Ci biurowiec, chcesz w ten sposób leczyc swój komplex chłopaka pochodzącego z małego miasta.

[Gość: pR0SiAczek]

hmmmm: do twojej malutkiej glowki nie dotarla mysl, ze moze chcialbym zalozyc
firme i potrzebuje porzadnego, nowoczesnego (estetycznego, ergonomicznego i
dobrze oswielonego) biura? albo ktokolwiek inny? widac ze kompleks to Ty masz
wielki, prymitywnie laczac ilosc biurowcow czy szklano-stalowych budynkow z
WIELKOSCIA i METROPOLITARNOSCIA, buehehehe... zadrzyj wyzej nosek, wtedy
wyjrzysz poza swoje bagno, ujrzysz ze swiat sie na nim nie konczy i wyglada
zupelnie inaczej... swoja droga brakowalo troszke probujacych udowodnic swa
wyzszosc poprzez ponizanie innych (jedyna mozliwosc ukazania przewagi, ktorej
nie ma, a ktora trzeba stworzyc i wykazac) przedstawicieli warmii i mazur

[francuz_el]

A ja jestem zwolennikiem biur w starych kamienicach w centrach miast. Taki
"biurowiec" nie odznacza się na tle innych budynków i klimat w nim panujacy jest
o wiele lepszy :-)

[Gość: pR0SiAczek]

Francuz: biura w kamienicach sa ok dla turystow, wyglad czesci miasta sie nie
zmienia, lecz (jesli pozwoli konserwator zabytkow) calkowite niemal wyburzenie
wnetrza kamienicy (zreszta ile ich w Elblagu/Centrum po zimie 1945 zostalo?)
kosztuje czesto wiecej niz postawienie nowego budynku :( - wcale nie chodzi mi
o burzenie starego, ale o budowe nowego w innej lokalizacji. jesli natomiast
nie zmienisz ukladu wnetrza kamienicy bedziesz mial ciasne i ciemne (chodzi o
swiatlo naturalne) pomieszczenia o wysokosci 3,5m - bez windy!!! kto z Twoich
klientow lub pracownikow bedzie cieszyl sie wdrapujac sie na 4 pietro
zabytkowej kamienicy?? oczywiste trudnosci w okablowaniu (ogolnie wyposazeniu
technicznym kamienicy) wydaja sie przy tym niczym... zgadzam sie ze kamienice
maja swoj urok, ale na biura nadaja sie dla malych firemek, z rzadka
obslugujacych kogokolwiek osobiscie. co jesli ktos potrzebuje 100-200m2
otwartej powierzchni klasy A lub B na jednym poziomie?? wybierze inne miasto :(

[francuz_el]

Tyle, że tendencje, aby biura wyglądały jak hala przedzielona wieloma rzędami
biurek przedzielonych kawałkiem plastikowej ścianki powoli mijają i także firmy
odchodzą od tego. Przynajmniej tak to wygląda w Warszawie. Zresztą zapełniając
wszelakie luki w centrum, których w Elblągu jest bardzo dużo, można ucieć od
stali i szkła, które często nie pasują do otaczającej zabudowy, na rzecz
kamienic, które cieszą oko z zewnątrz, a są funkcjonalne wewnątrz. Wzorów jest
aż nadto, zachowało się mnóstwo zdjęć starego, przedwojennego miasta, które było
nieporównywalnie ładniejsze od obecnego. Szkoda tylko, że ten wzór jest pewnie
już niedościgniony :-(

[Gość: hmmmm]

Dlaczego mi ubliżasz? Wynajęcie pomieszczenia w biurowcu, to nie to samo co wynajęcie mieszkania w bloku(troche wieksze koszty:)),ale Ty masz prężnie działającą firme i koniecznie musisz mieć biurowiec.

[Gość: pR0SiAczek]

hmmmm: a dlaczego Ty mi ublizasz?? wyobraz sobie, ze orientuje sie w temacie
wynajmu powierzchni biurowych i handlowych, a firmy o ktorej Ty slyszales nie
musze miec, zeby zglaszac zapotrzebowanie na taka powierzchnie wysokiej
klasy... a nawet wiecej, moze potrzebuje takiej powierzchni by moc
prowadzic "prezna firme" bo ucisnieta w jakims baraczku to moze sobie prowadzic
wlasciciel parkingu. 60% PKB wytwarzaja uslugi, coraz wiekszy w tym udzial beda
mialy uslugi niematerialne, a gdzie firmy je swiadczace maja sie ulokowac w
Elblagu? dla wysokiej klasy produktow potrzeba wysokiej klasy czynnikow
produkcji... a co jesli nagle jakas firma z sektora finansowego wpadnie na
pomysl stworzenia centrum operacji elektronicznych w Elblagu? gdzie umiesci
swoje biura? wlasnie!!!! nie pomysli i nie umiesci bo NIE MA GDZIE!!!
przeczytaj prosze tez dalszy ciag, bo mylnie operujesz pojeciem biurowiec.

Francuz: wpadlismy w jednokierunkowy tok myslenia! dlaczego pod slowem
biurowiec, widzisz jedynie szklano-stalowe budowle? przeciez "biurowiec" to nie
cecha zewnetrzna budynku, lecz jego wnetrze stworzone po to by ulatwic prace
administracyjno-uslugowa. a otwarta przestrzen potrzebna jest po to by moc ja
uksztaltowac wg wymagan i potrzeb wynajmujacego (jesli jakas miedzynarodowa
firma dzieli ja na 200 boxow sciankami z PCV o wysokosci 1,5m i uwaza ze to
swietne rozwiazanie - to ich sprawa). biorac przyklad terenu kolo syreny:
elewacja moze imitowac nawet sredniowieczny zamek (oczywiscie zart), wazne
jakie rozwiazania zastosuje sie wewnatrz... tak jak napisalem wczesniej -
kamienica jest OK, ale tylko taka ktora jest przebudowana kompletnie
wewnatrz+pelne uzbrojenie techniczne

[francuz_el]

Ja bym się nie martwił, jak już jakaś duża firma zechce otworzyć jakieś centrum
finansowe, informatyczne etc., to już sobie wybuduje najwyżej odpowiedni obiekt,
terenów pod to jest nawet za wiele w Elblągu, a nikt nie wybuduje całego
biurowca po to tylko, żeby sobie stał pusty...

[Gość: pR0SiAczek]

Francuz ale mi nie chodzi o drapacz chmur, to moze byc nawet 4 pietrowy budynek
z powierzchnia laczna na wynajem rzedu 4000m2. mylisz sie sadzac ze jakas firma
bedzie sie martwic budowa obiektu dla siebie, tym bardziej ze taka inwestycja:
1. trwa kilkanascie miesiecy
2. zwraca sie wiele lat (amortyzacja budynkow)
3. moze nie potrzebowac calego budynku dla siebie, a na wynajmie sie nie zna

zeby zjesc ciastko nie musisz budowac cukierni...

dlatego tez czesto stosowana forma jest wynajem (i duze i male firmy moga miec
biuro), ktora pozwala w pelni wykorzystac budynek jego wlascicielowi - na pewno
nie stalby pusty...
wiesz sa dwie teorie: popytowa i podazowa, obecnie w swiecie kroluje ta druga
oznaczajaca w skrocie: masz produkt, wytworz na niego popyt, bedzie sukces.
Ahold budujac Ogrody z gory zalozyl ze calkowite (za taki uznaje sie 95% poziom
zajecia) wynajecie powierzchni handlowej w centrum zajmie im 18 miesiecy.
Dokonali tego w rok. Jasne ze to nie powierzchnia biurowa, ale handlowa choc
mechanizm jest bardzo podobny. nie obawiaj sie pustek w biurowcu, to nie
warszawa gdzie jest przesyt takich powierzchni

[francuz_el]

No wiesz, jak chcę zjeść ciastko, to idę do cukierni :]

Ale tak na poważnie, to jeżeli ktoś będzie chciał zainwestować w jakiś biurowiec
to musi być zainteresowanie, żeby inwestor wiedział, że większość budynku będzie
wynajęta. Dlatego przed budową czy w jej trakcie są podpisywane umowy najmu
powierzchni. Nikt nigdy nie buduje niczego w ciemno, bo to właśnie nie jest
Warszawa...

[Gość: pR0SiAczek]

jasne ze nie bedzie budowal w ciemno, ale mam nadzieje ze zauwazasz ze ten
sposob myslenia to bledne kolo!
poniewaz miasto tracilo na znaczeniu nikt nie chcial inwestowac, poniewaz nikt
nie inwestowal miasto tracilo jeszcze bardziej, poniewaz stracilo bardzo wiele,
wielu zaczelo sie wycofywawac czego efektem jest jeszcze wieksza
marginalizacja...
i tu wlasnie rola UMel i hordy jego urzedaskow, zeby zachecic, aby zmienic
wizerunek Elblaga wsrod tych, ktorzy utracili w to miasto wiare... nie tylko
inwestorow, ale rowniez mieszkancow. ale UMel to nie obchodzi, liczy sie ze
zostalo jeszcze 751 (strzelam) dni pewnej wyplaty za nic, a po wyborach w 2007
moze uda sie trwac tak dalej :(

[francuz_el]

Nie martw się, wybory będą pod koniec 2006 i mam nadzieję, że dużo się zmieni
:-) A miasto wpadło na fajny pomysł przy okazji prezentacji założeń WPI, że na
terenie Modrzewiny Południe, czyli tej przemysłowej części, powstanie na samym
środku duży biurowiec, w którym swoje centra finansowe, administracyjne itp.
będą miały inwestujące na tamtym terenie firmy. I to jest dobra koncepcja :-)

[Gość: pR0SiAczek]

czytalem, ale biurowiec za 10lat to troche za pozno, wiesz? zreszta firmy
inwestujace tez... mimo swojej slabosci koncepcja jest lepsza niz dotychczasowe
pomysly. jak widac z biegiem lat rosnie jakosc pomyslow ekipy PanaPrezydęta.