elamigo1
06.01.07, 23:23
. Poniżej kilka uwag które mogą otworzyć oczy na rynek mieszkaniowy Oceny
dokonuję na podstawie danych z miasta Łodzi. Starając się uogólnić przyjąłem
że obiektem jest zwykłe M3 o powierzchni około 50m2 w na osiedlu budowanym
w latach 70tych. Ceny mieszkań i kredytów na podstawie ofert z serwisu
gratka.pl oraz kalkulatora kredytu z bankier.pl
1. Cena wywoławcza netto najmu takiego mieszkania (bez opłat) oscyluje
pomiędzy 500 a 800 zł. Przy targowaniu i umowach wieloletnich cena jest niższa
o 50-150zł. Łatwiej też znaleźć tańszy lokal. Obniżyłem medianę do
wysokości 600 zł, choć znam ludzi którzy za tę cenę wynajmują M5-79m2. Cena
sprzedaży tego typu to około 140 000 zł. Znajomi właśnie sprzedali M3 (147tys).
2. Zakładam, że nabywca, dysponuje 10% wartości mieszkania jako wkładem
własnym. - 14 000 zł. Dodatkowo zakładam koszty transakcji na poziomie 4 000
zł.(prowizja; notariusz etc.-) W efekcie konieczny będzie kredyt __130 000 zł__
3. Przyjąłem degresywną amortyzację na poziomie 1% rocznie.- to znacznie
mniej niż rzeczywista strata wartości – ale wolałem założyć mniej by się mnie
nie czepiano tego punktu- średnio 100zł/mc
4. Dodatkowe koszty miesięczne ubezpieczenie min.10zł podatek 10zł remonty30zł
(jeden pełny remont na 25 lat -9000zł).
5. ZAŁOŻENIA-OBLICZENIA
6. SUMA kosztów właścicielskich MIN50zł/mc. Koszt kapitału własnego (5%rocznie
– to są pieniądze które moglibyśmy uzyskać z obligacji o długim terminie
wykupu) – 50zł./mc. ŁĄCZNIE 100zł
7. 25/35latKredyt PLN rata: 696/596
8. 25/35lat Kredyt CHF rata411/503
9. wartość realna mieszkania po 25/35 latach amortyzacji 109/99tys.
Zakładając że inflacja będzie powiększać wartość mieszkania o obecny
wskaźnik1,2%r/r (jeśli przyjmiemy wyższy to musielibyśmy przyjąć wyższy koszt
kredytu i rentowność obligacji) to końcowa wartość mieszkania wyniesie
146/198 tys
10. akumulacja 14000(liczę 5%rocznie) przez 25/35 lat 47400/77200
11. akumulacja 300/420mcy po 100zł(po0,4%mc)57 800/108 700
12. akumulacja 300/420mcy po 200zł(po0,4%mc)115 000/207 400
13. WNIOSKI
Łączne koszty: kredytu +100. =
(25/35) PLN796/696; CHF 511/603
Zakładając, że bierzemy kredyt w PLN – by uniknąć ryzyka walutowego i stopy
procentowej CHF
to wynajmując można zaoszczędzić: 100-200 zł miesięcznie oraz pieniądze z
wkładu własnego.
Po 25/35 latach zaoszczędzone i bezpiecznie zainwestowane kwoty dają łącznie
większą akumulację wartości niż wartość mieszkania powiększona o inflację. Tak
więc argument że kupić mieszkanie jest lepsze niż wynajmować – przy obecnych
cenach jest co najmniej dyskusyjny. Z ekonomicznego punktu widzenia wychodzi
lepiej wynajmować – jeśli warunki takie jak inflacja i stopy procentowe
pozostaną na stąłym poziomie. Czy przez najbliższe 25/35 lat uda się utrzymać
inflację na poziomie 1,2% pozostawiam do oceny forumowiczom. Podobnie jak
ocenę wysokości stóp procentowych w Szwajcarii i kursu CHF za 25lat.
. Biorąc dodatkowo pod uwagę płynność i podatki to albo ceny mieszkań są chore
albo ceny wynajmu
.Jeśli podobała się wam moja analiza – zachęćcie mnie do pisania następnych.
Braw nie usłyszę – ale komentarz przeczytam. Nadal piszę za friko, czyli
satysfakcję;-)
Autorem jest [elAmigo] – wszelkie prawa zastrzeżone.
Niniejszy tekst nie jest rekomendacją inwestycyjną i nie powinien być
odbierany jako takowy. Stanowi jedynie wyraz poglądów autora.
amigo
