kmsanczia
29.09.05, 14:55
(Katarzyna Klukowska 28-07-2005, Gazeta Wyborcza)
Na początku roku, na fali przedunijnej paniki sprzedaż domów wzrosła. Teraz
sytuacja wróciła do normy. Warszawiacy może i chcieliby mieszkać w domach, ale
rzadko kiedy decydują się na ich kupno
Na rynku domów spokój. Po przedunijnym szaleństwie, kiedy domy sprzedawały się
znakomicie, liczba transakcji spadła. Sprzedający liczą, że ceny nieruchomości
wzrosną. Kupujący, którzy mają pieniądze, szukają czegoś naprawdę dobrego.
Warszawiacy chcieliby uciec z miasta. Nie przerażają ich nawet długie dojazdy
do pracy. Sęk w tym, że ich możliwości są ograniczone: większość
podwarszawskich gmin nie ma aktualnych planów zagospodarowania. Pół biedy,
jeśli upatrzona działka ma tzw. sąsiedztwo - wtedy procedury trwają krócej. W
przeciwnym razie ciągną się miesiącami.
- Jeśli się buduje, to raczej skromnie. - mówi Tomasz Lebiedź z biura
nieruchomości Lebiedź i Lebiedź specjalizujący się w sprzedaży domów. -
Powstają głównie małe segmenty o pow. 100-150 m kw., w cenie ok. 300 tys. zł.
To oferta skierowana do mniej zamożnych nabywców. Duże, drogie osiedla
sprzedają się długo i z oporami.
Modne rejony
Jakie kierunki są modne?
Doświadczeni agenci nieruchomości podkreślają, że ludzie wybierają rejony,
które znają i gdzie mieszkają ich przyjaciele. To, co może zmienić ich
decyzję, to cena. Jeśli jest atrakcyjna, ludzie gotowi są zrezygnować z
pierwotnych planów.
Jak ktoś mieszka na Sadybie, to nie będzie szukał domu w Legionowie ani
Łomiankach, tylko w Józefosławiu albo Zalesiu Dolnym lub Górnym. Jeśli ktoś
sprowadza się do Warszawy, to szuka po trasie do starego miejsca zamieszkania,
bo zostawił tam rodzinę i znajomych, których zamierza odwiedzać.
Chyba że trafi na okazję. Wtedy nawet wybrzydzana i odrzucana Praga nabierze
rumieńców.
Największy ruch budowlany panuje na południu Warszawy. Wzdłuż Puławskiej,
najdłuższej ulicy stolicy, jest bardzo drogo (100 dol. i więcej za metr kw.),
ale cena ziemi spada wraz z kwadratem odległości. Już kilka kilometrów za
Piasecznem - w obu Zalesiach, Ustanowie, Łosiu i Prażmowie - można jeszcze
kupić całkiem interesującą parcelę za 15-30 dol. za m kw. Dodatkową zachętę
stanowi bliskość Chojnowskiego Parku Krajobrazowego. Amatorzy dużych siedlisk
budują się aż pod Górą Kalwarią, gdzie jest znacznie taniej (ok. 5 dol. za m
kw.). Problemem jednak jest dojazd. Jeśli ktoś może sobie pozwolić na pracę w
domu albo podróżowanie poza godzinami szczytu - obejdzie i tę przeszkodę.
Od strony północy Warszawę blokuje Huta Lucchini i cmentarz na Wólce Węglowej.
Powstał martwy teren, na którym jeszcze do niedawna nic się nie budowało. Na
szczęście to się zmienia. Uruchamiane są coraz to nowe tereny. Np. Kampinoski
Park Krajobrazowy wycofał się z pomysłu poszerzenia swoich granice. Zyskały na
tym Młociny, które stają się piękną i modną lokalizacją. Cena ziemi sięga tam
100 dol. za m kw.
Zdarza się, że oczekiwania mieszkańców rozmijają się z polityką gminy.
- Samorząd Łomianek stawia na rozbudowę w kierunku Wisły, a ludzie chcą
mieszkać w okolicach Puszczy Kampinoskiej, pod lasem - mówi Piotr Myśliński,
pośrednik, właściciel agencji Korab.
Nieco dalej na północ leży Dziekanów Leśny, znany głównie ze szpitala
dziecięcego. Niegdyś był to teren ogródków działkowych. W latach 70. działki
rekreacyjne przekształcono w budowlane. Pomiędzy kurnikami, gołębnikami i
mniej lub bardziej gustownymi altankami wyrastają nowe domy. Większość działek
jest długa i wąska, z kiepskim dojazdem. Ceny: 30 dol. za m kw. Piękne działki
można jeszcze znaleźć w Sadowej. Największą zaletą tej miejscowości jest - jak
mówią pośrednicy -
"wystawa" na Puszczę Kampinoską.
- Sadowa ma trzy atuty: dobry dojazd, bliskość Kampinosu i źródlaną wodę.
Działki są duże, z drzewami i krzewami. Wśród mieszkańców Sadowej można
spotkać znanych sportowców i biznesmenów - zachwala Piotr Myśliński.
Ceny wysokie - 50-60 dol. za m kw.
Zainteresowanie warszawiaków północnymi rejonami miasta kończy się na linii
Czosnowa. Dalej ludzie szukają już tylko działek siedliskowych.
Pytanie o bezpieczeństwo
Nie bez znaczenia są względy bezpieczeństwa. Izabelin, Hornówek to piękne
miejscowości otoczone lasami. Suche, upalne lata spowodowały jednak, że ludzie
boją się pożarów. Nie tyle ogień jest straszny, co dym. Wąskie drogie
dojazdowe z miejsca by się zakorkowały.
Ci, co mieszkają blisko wałów Wisły, drżą przed powodzią. Nie tak dawne
kataklizmy (powódź stulecia w '97 r.) sprawiły, że pytanie o bezpieczeństwo
jest jak najbardziej zasadne. Ten, kto już mieszka, nie zwraca na to uwagi.
Ten, kto szuka, rozważa wszystko.
Ale nie tylko pożarów i powodzi się obawiamy. Wojny gangów, wybuchające
samochody, strzelaniny na ulicach, napady, porwania - tego ludzie boją się
najbardziej. Gdy jakaś okolica uchodzi za enklawę spokoju, kupujący ciągną tam
jak pszczoły do miodu. Wystarczy jedna... "bomba", by zmienili zdanie. Tak
było w Magdalence, podwarszawskiej miejscowości, w której doszło do słynnej na
całą Polskę strzelaniny między bandytami a policją. To samo dzieje się, gdy
gdzieś grasuje np. gwałciciel, odbywają się wyścigi samochodowe albo w planach
jest budowa autostrady. Informacje o takich "atrakcjach" rozchodzą się
błyskawicznie, a przerażeni klienci wycofują się z transakcji.
Stare, ale jare
Ludzie myślą: zamiast kupować mieszkanie za 450 tys. zł w mieście, lepiej w
tej cenie kupić dom. Im dalej od Warszawy, tym większy i na większej działce.
Stare domy sprzedają się głównie ze względu na lokalizację. Żoliborz
Oficerski, stare Bielany, stara Ochota i Sadyba, Boernerowo - stan domu ma
wartość drugorzędną. Liczy się sąsiedztwo i okolica. Kupuje się działkę, a dom
przebudowuje.
- Jeśli cena jest za wysoka, nie pomoże nawet lokalizacja. Mam w ofercie
segment w Konstancinie za 760 tys. zł. Nie ma chętnych, bo jak ktoś miałby
zapłacić takie pieniądze, to woli kupić dom wolno stojący - mówi Janusz
Lisiecki, pośrednik, właściciel biura Mercator 1.
- Jeśli ktoś chce mieszkać w atrakcyjnej lokalizacji, to pomysł zamiany
mieszkania na dom zrujnuje go. Żeby nie być gołosłownym, powiem, że piękna
działka w Podkowie Leśnej o powierzchni 2 tys. m kw. to wydatek rzędu 400 tys.
zł. To raczej oferta dla amatorów rezydencji, a nie niedużych domów - tłumaczy
Leszek Longin Poboży z agencji Poboży i Poboży.
Mniej zamożni czasem na siłę kupują działki pod miastem, już odrolnione, albo
w trakcie odrolniania. Grunt nie kosztuje dużo, za to pochłonie mnóstwo
nerwów. Okazuje się, że tania działka jest całkowicie "łysa": nie ma wody,
gazu ani kanalizacji. Dobrze, jeśli ma prąd. Doprowadzenie mediów to ogromne
koszty. Ludzie często przeceniają swoje możliwości.
Ci, którzy nie chcą się bawić w załatwianie wszystkich formalności, mogą
skorzystać z usług deweloperów. Wtedy jednak element przewagi cenowej domu nad
mieszkaniem znika, bo firma policzy sobie drogo za każdy m kw. budynku.
Pośrednim rozwiązaniem jest zatrudnienie generalnego wykonawcy - załatwi za
nas formalności i zadowoli się mniejszym niż deweloper zarobkiem.
Kto kupuje
Najczęściej jest to rodzina 2+1, z drugim dzieckiem w drodze. On ciężko
pracuje, często wyjeżdża. Ona zajmuje się domem i wychowaniem dzieci.
Wybierają strzeżone, gęsto zabudowane osiedla, z infrastrukturą: sklepem,
apteką, szkołą. Choć mają dziadków, rzadko korzystają z ich pomocy, bo cenią
sobie samodzielność.
Coraz częściej do tej grupy dołączają młode, bezdzietne małżeństwa. Nie bez
znaczenia są dla nich koszty utrzymania domu - dużo niższe niż mieszkania.
Warunek: dom musi być nowy. Gdy jest stary, może się okazać skarbonką bez dna.
No, chyba że ktoś lubi majsterkowanie.
Ludzie wychowani w domu jednorodzinnym mają w sobie naturalną tęsknotę do
swobody i poczucia niezależności, które on daje. Mieszkanie w bloku ich męczy.
Co innego, gdy ktoś nigdy nie mieszkał w domu. Taki szuka lokum na strzeżonym
osiedlu, najlepiej bliźniaka lub segm