CGT - Capital Gains Tax

[tandrasz3]

Witam!
Czy ktoś z Państwa ma doświadczenie z australijskim CGT?
Prawdopodobna sytuacja jest taka:
1. Posiada się dom/mieszkanie poza Australią. Kupione np. w 2006 roku
za kwotę 100 (jednostek umownych ).
2. Zostaje się stałym rezydentem Australii w roku 2010. Nieruchomość
jest wyceniona w tym momencie na 70.
3. Sprzedaje się dom/mieszkanie w roku 2012 za 100.

Czy ta nieruchomość podlega CGT?
Czy do dochodu w 2012 dolicza się: (100-70) x 0.5 = 15?

Pozdrawiam,
Tomek

[waldek]

Cos pomieszales !
Jezeli sprzedajesz posiadlosc po cenie kupna ,to niema mowy o jakims
CGT. Cena w roku 2010 jest cena "umowna" i nikt nigdzie nie placi
zadnego tax za to .
Duzo zalezy od tego czy ta posiadlosc jest residence czy investment
ale to dotyczy tylko nieruchomosci na terenie Au , a oplaty przy
przesiedleniu to tez inna para kaloszy
i CGT niema z tym nic wspolnego .A tak w ogole to poco to
ujawniac ?
Wiecej poczytaj
sobie :www.propertyinvesting.com/strategies/negativegearing.ht
ml

Pzdr
waldek

[snappytom]

Tez dorzuce swoje 3 grosze.
Jezeli masz nieruchomosc poza Australia i zarobiles przy jej
sprzedazy,to CGT placisz w tym kraju, w ktorym miales te
nieruchomosc,wedlug wszystkich regulacji dotyczacych tego kraju a
nie Australii.Australia nie uznaje podwojnego opodatkowania,
czyli nie zaplacisz CGT jeszcze raz.

www.ato.gov.au/corporate/content.asp?doc=/content/65779.htm
Waldek ma oczywiscie racje ,ze CGT nie zalezy od
od zadnej wartosci szacunkowej tylko od konkretnej ceny ,ktora
zaplaciles i tej ,ktora otrzymales przy sprzedazy.
To oczywiscie jest tylko uproszczeniem,bo od tych sum odliczasz
koszta ,ktore poniosles przy kupnie i sprzedazy.

A tu jeszcze link do uregulowan dotyczacych CGT w Australii tak
dla informacji:
www.ato.gov.au/corporate/pathway.asp?pc=001/001/038

[kan_z_oz]

Do wypowiedzi chlopakow dadam tylko dla uproszczenia obrazu -
australijski CGT nie jest placony od nieruchomosci, ktore sa
zamieszkiwane przez wlasciciela. Sa wiec calkowicie zwolnione z CGT
(sa wyjatki - mowie o przecietnym domu, mieszkaniu itp)

Australijski CGT jest placony wylacznie od nieruchomosci, ktore sa
inwestycjami, oznacza to przewaznie, ze sa wynajmowane. CGT obejmuje
rowniez ziemie, hobby farms oraz domy wakacyjne.
Jesli taka inwestycja jest w posiadaniu wlasciciela ponad 12
miesiecy, to metoda wyliczanie CGT od nieruchomosci jest; 50%
znizka. Warunkiem jest 12 miesiecy liczone od 'contract
exchange'do 'contract exchange' - z platnoscia zawsze
po 'settlement'. W praktyce obowiazek zlozenia rozliczenia do
ksiegowego/ATO w Australii jest do 31 pazdziernika kazdego roku.
Pieniadze za CGT sa do zaplacenia do 31 marca nastepnego roku.
Przedluzenie terminu moze wiec nastapic, gdy 'settlement' jest np.
opozniony, np; polroczny.

Do australijskiego CGT liczy sie cena wpisana na kontraktach; kupna
a pozniej sprzedazy.
Wycena wystepuje tylko wtedy gdy wlasny dom zamieszkiwany przez
wlasciciela, przestaje byc rezydencja i zaczyna byc
wynajmowany...przed nalezy dokonac waluacji - robi to kwalifikowany
waluator, aby uniknac pozniej klopotow z CGT.

Wracajac do CGT - 100 jednostek CGT minus 50% = 50 jednostek jest
dopisywyne do tzw' income tax', a 50 jest calkowicie zwolnione z
podatku.

W sytuacji nieruchomosci za granica; do australijskiego 'income tax'
nalezy wykazywac dochody z takowej. Nalezy tez wykazac dochod z
racji pozyskania pieniedzy juz po zaplaceniu CGT za granica w
sytuacji sprzedazy...jest to w sekcji dochodow z zagranicy - i nie
mam bladego pojecia jak to wplywa na 'income tax'. Znajac ATO -
pewnie niekorzystnie - proponuje sprawdzic dokladnie z
ksiegowym "foreign income"

Kan

[tandrasz3]

W hipotetycznej sytuacji, którą opisałem ważne są daty: w momencie
zakupu nieruchomości nie jestem rezydentem Australii - 2006 rok. W
momencie sprzedaży - np. 2012 rok - jestem. Nieruchomość była moim
miejscem zamieszkania do 2010 roku, czyli do momentu zostania
rezydentem AU. Potem jest wynajmowana.

Co do wyceny, to znalazłem coś takiego:

"When you become an Australian resident (other than a temporary
resident), you are taken to have acquired certain assets at the time
you became a resident for their market value at that time."

Tylko po co ta wycena jak nie do CGT?

Tomek

[kan_z_oz]

tandrasz3 napisał:

> W hipotetycznej sytuacji, którą opisałem ważne są daty: w momencie
> zakupu nieruchomości nie jestem rezydentem Australii - 2006 rok. W
> momencie sprzedaży - np. 2012 rok - jestem. Nieruchomość była moim
> miejscem zamieszkania do 2010 roku, czyli do momentu zostania
> rezydentem AU. Potem jest wynajmowana.
>
> Co do wyceny, to znalazłem coś takiego:
>
> "When you become an Australian resident (other than a temporary
> resident), you are taken to have acquired certain assets at the
time
> you became a resident for their market value at that time."
>
> Tylko po co ta wycena jak nie do CGT?
>
ODP: Nie jestem Ci w stanie powiedziec czego ten przytoczony
fragment dotyczy.

Jeszcze raz; system CGT w US, z tego co sie orientuje rozni sie
glownie od tego w AU, ze twoja rezydencja na Florydzie podlega CGT -
rozliczasz sie wiec z CGT, wg hipotetycznej sytuacji z Waszym biurem
(IRS?). Faktyczne pieniadze - nie waluacje, czy przewidywania, ktore
dostajesz jako zarobiony CGT, dopiero masz obowiazek wg prawa AU
zadeklarowac tutaj.
Wyobrazam sobie, ze wtedy np; Twoj 'income' zostaje powiekszony o
zarobek z zagranicy - co np; moze zmniejszyc Twoja obowiazkowa
medyczna skladke australijska Medicare (mowa o smiesznych kwotach)
lub np; 'family allowance' jesli bedziesz mial - nie jest pewna - to
musisz sprawdzic...nie widze jednak aby opodatkowano Cie na
pieniadzach, ktore juz zostaly opodatkowane...

Na dzien dzisiejszy - jak w morde strzelil masz 30% strate,
czyli 'capital loss'. W hipoteczycznej sytuacji przedstawionej, wg
zalozonego przez Ciebie scenariusza, bedziesz mial zero CGT w
US...no chyba, ze ceny do 2012 wyskocza powyzej tych 100; zalozmy
sprzedasz za 120 umownych jednostek.... Twoj zysk bedzie tylko 20,
gdzie po odliczeniu amortyzacji, kosztow np; remontow, usprawnien
etc. Twojej rezydencji w US, ten zysk i tak nie bedzie 20 jednostek -
o ile wogole bedziesz mial...martwiesz sie wiec chyba na zapas...

Wg australijskiego prawa, jesli masz 'capital loss', to wszystkie
przyszle 'capital gains'sa pomniejszane o ten wlasnie 'loss'. Nie
obowiazuje wiec on przez jeden rok finansowy, tylko jest przenoszony
na kazdy nastepny, az do momentu gdy go calkowicie zlikwidujesz -
oczywiscie przy zalozeniu, ze dalej inwestujesz i masz zyski...

Deklarujesz wiec jak jest...bo jak bedziesz mial 'CGT loss'(a
mozesz) w US, to jak go wykazesz w 2012 w AU jesli Twoje assets z US
sa zero???
Zreszta rob jak chcesz - pozwole sobie tylko zauwazyc, ze nie widze
mozliwosci aby majac nieruchomosc w US i wynajmujac ja, moglbys taka
informacje naprawde ukryc. Moze to ujsc uwadze ATO...jesli nie
przytrafi Ci sie 'audit' - to lezy na tacy, jesli grzebna.

W Au trzymasz 'records'do takiego 'audit' przez 7 lat - czyli
obecnie, dopiero bede mogla zniszczyc files z 2001-2002...

W Twoim scenariuszu musialbys sie bujac do niemalze 2020...ufff
Gdybys mial rzeczywisty 'gain'w US, czyli pieniadze w banku - wtedy
pewnie musialbys myslec wiecej.

Sprawdz z ksiegowym, ktory zna obydwa systemy na wszelki wypadek lub
zadzwon do australijskiego ATO - i spytaj hipotetycznie...przeciez
nikt Cie nie bedzie pamietal - poza tym i tak nie masz numeru Tax,
ktory jest Twoim identyfikatorem - dobrowolnym zreszta do podania
lub nie...


Kan

[kan_z_oz]

Wyobrazam sobie, ze wtedy np; Twoj 'income' zostaje powiekszony o
zarobek z zagranicy - co np; moze (ZWIEKSZYC oczywiscie) Twoja
obowiazkowa
medyczna skladke australijska Medicare (mowa o smiesznych kwotach)
lub np; 'family allowance' jesli bedziesz mial - nie jest pewna - to
musisz sprawdzic...nie widze jednak aby opodatkowano Cie na
pieniadzach, ktore juz zostaly opodatkowane...

[tandrasz3]

Nie mam zamiaru niczego ukrywać. Chodzi mi tylko o dotarcie do tego
jakie jest prawo w AU.

W podobnej sytuacji musiało być wielu emigrantów w AU: przyjeżdżają
do AU, mając ciągle mieszkanie, działkę, albo dom w Polsce. Potem, po
kilku latach sprzedają nieruchomość w Polsce. W tym czasie są już
rezydentami AU i w AU muszą rozliczyć się z ewentualnego zysku z tej
transakcji.

W USA do ustalenia kosztu bierze się cenę zakupu - choćby to było 20
lat wcześniej. W AU, tak mi się wydaje, bierze się wycenę na moment
stania się rezydentem AU.

Cytat, który podałem wcześniej jak najbardziej dotyczy CGT:

CGT on foreign residents, temporary residents and changing residency
www.ato.gov.au/print.asp?doc=/content/54995.htm
Nie jestem pewien tylko czy dotyczy to nieruchomości położonej poza
AU....

Tomek

[tandrasz3]

Na Florydzie ceny domów poszły sporo w dół w ciągu ostatnich kilku lat.
Więc sytuacja jest taka, że dom kupiony 2006 roku jest w tej chwili
warty 70% tego co się zapłaciło. Optymistycznie można przyjąć, że w
2012-14 cena wróci do poziomu z 2006 roku.

Ujawniać należy dla spokoju sumienia.

Tomek

[waldek]

"When you become an Australian resident (other than a temporary
resident), you are taken to have acquired certain assets at the time
you became a resident for their market value at that time."

ten cytat wyrwany jest z jakiejs wiekszej wypowiedzi i napewno nie
dotyczy CGT.
KAZDY PODATEK jest obliczany ,jak pisala Kan ,od sumy w akcie
kupna/sprzedazy (w obie strony),a nie na podstawie spekulacji.
(booooszszszeeeee.....dopiero by byla lamiglowka przy rozliczaniu
transakcji z stock market....nic tylko trzeba by zatrudnic
wrozke z krysztalowa kula

> Ujawniać należy dla spokoju sumienia.
..........i pustej kieszeni dla mnie nowosc pierwszy raz
slysze zeby ktos upieral sie w uszczesliwianiu Tax Department
Pzdr

[snappytom]

Z tym ujawnianiem ,to jakis sens w tym jest.
Hipotetycznie ,czlowiek przyjezdza do Australii i z jakis powodow
sklada wniosek o zasilek (bezrobotne,inwalidztwo ,cokolwiek),
wtedy ukrycie faktu ,ze posiada sie nieruchomosc za granica bedzie
juz dosc powaznym przestepstwem.
Jezeli ukryjesz taki fakt przy okazji wypelniania jakichkolwiek
kwestionariuszy ,bedziesz juz musial brnac w nieskonczonosc.

[evee1]

Mozna ujawnic, ale jezeli ta nieruchomosc nie przynosi zadnych
dochodow, to urzedowi taksacyjnemu nic do tego. Klocki zaczynaja sie
dopiero przy sprzedazy, ale to zalezy od sytuacji i najlepiej jezeli
porady udzieli wykwalifikowany accountant. Przykladowo maz sprzedal
w Polsce czesc mieszkania odziedziczonego po matce i nie musial od
tego placic podatku, chociaz oczywiscie musial z tego faktu
wyspowiada. Z tym, ze w tamtym okresie istniala regula, ze podatek
nie dotyczy nieruchomosci sprzedanych w okresie do dwoch lat od
momentu smierci matki. Ale sytuacja autora watku jest nieco inna.

Ja jeszcze dodam, ze PPOR (primary place od Residence) zwolniona
jest (na ogol, czasami czsc moze podlegac temu podatkowi) z CGT,
nawet jezeli sie ja wynajmowalo przez jakis czas (obecnie chyba
limit wynosi do 5 lat). I w tym czasie mozna tez korzystac z
negative gearing tak samo jak w przypadku investment property, to
znaczy odliczac od podatku straty poniesione na tej property (jezeli
dochod z wynajmu i maintenance nie pokrywa splat rat bankowych).
Jezeli w tym czasie nie mialo sie zadnych dochodwo, to mozna te
straty przniesc na kolejne lata finansowe.

[tandrasz3]

waldek napisał:

> ten cytat wyrwany jest z jakiejs wiekszej wypowiedzi i napewno nie
> dotyczy CGT.

Niestety dotyczy CGT:
www.ato.gov.au/print.asp?doc=/content/54995.htm
T.