Rzepa_kowy Poradnik

02.09.04, 11:57
www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_040830/nieruchomosci_a_1.html#2


Jak się pozbyć lokatora Potrzeba co najmniej pół roku
Gdy nie płaci, ale mieszka

Lokatora, który zalega z płaceniem czynszu, tak po prostu wyrzucić nie można.
Nie da się mu też od razu wypowiedzieć umowy. Pomieszka darmo kilka miesięcy,
a może nawet dłużej.

Można wypowiedzieć umowę lokatorowi, który zalega z zapłatą czynszu lub
innych opłat za używanie lokalu, ale jeżeli miną co najmniej trzy pełne
okresy płatności - co praktycznie oznacza trzy miesiące.

Porządny na wieki wieków?
Czy można wypowiedzieć umowę lokatorowi, który płaci i nie zakłóca porządku?
Raczej nie, chyba że zwolniony lokal miałby zasiedlić sam właściciel lub jego
najbliżsi. Ale wówczas obowiązuje trzyletni okres wypowiedzenia. Nie da się
wypowiedzieć umowy lokatorowi, który płaci i nie zakłóca porządku, tłumacząc
się tym, że następny płaciłby więcej albo że lokal ten wynajmiemy kuzynowi, a
on za to będzie się nami opiekował. W takiej sytuacji musielibyśmy uzyskać
rozwiązanie umowy najmu sądownie.
KM

Przedtem należy jednak lokatora uprzedzić na piśmie, że chce mu się
wypowiedzieć umowę, i wyznaczyć dodatkowy termin miesięczny, aby zaległości
zapłacił. I to już jest czwarty miesiąc. Takie są postanowienia ustawy o
ochronie lokatorów.

Z ubogim - ugoda

Jeżeli lokator jest osobą żyjącą w niedostatku - a za takie uważa się osoby
spełniające kryterium dochodowe w danej gminie do otrzymania lokalu
socjalnego - właściciel lokalu jest zobowiązany zaproponować ugodę, w której
powinna być propozycja spłaty zadłużenia na raty. Kwota, jaką lokator miałby
co miesiąc uiszczać z tytułu ugody, nie powinna przekraczać miesięcznego
czynszu i opłat, do zapłaty których był obowiązany w chwili zawarcia ugody. W
Warszawie na przykład kryterium dochodowe wynosi 824 zł na osobę (najniższe
wynagrodzenie).

Alternatywnie właściciel może też zaproponować lokatorowi umorzenie
naliczonych do dnia zawarcia ugody odsetek od zaległych należności.

Ugoda nie musi obejmować opłat niezależnych od właściciela, a także odsetek
od nich, czyli opłat za prąd, gaz, wodę itp. Powinna być sporządzona
pisemnie, bo inaczej nie będzie ważna. Trzeba ją zawrzeć w ciągu miesiąca od
przedstawienia tej propozycji lokatorowi na piśmie. To już jest piąty miesiąc
pozbywania się dłużnika.

Krótsze bezpieczniejsze
Umowy najmu zwykle zawierane są na czas oznaczony - najczęściej na 3 miesiące
czy pół roku, potem odnawiane. Dlaczego na tak krótko? Bo właściciel lokalu
ma wtedy pewność, że w razie niepłacenia czynszu umowa szybko wygaśnie.

--------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
Aby jednak jeszcze ułatwić sobie życie, właściciele stosują wypowiedzenie
umowy in blanco, podpisane przez lokatora już przy zawarciu umowy o wynajem.
Wpisują w nim datę, jeśli lokator nie płaci. I choć ta metoda ociera się o
granice legalności, jest to najłatwiejszy sposób, aby pozbyć się uciążliwego
i niepłacącego lokatora. W wypowiedzeniu in blanco najczęściej jest podany
adres, pod jaki ma on się wyprowadzić. Właściciel usuwa wtedy rzeczy lokatora
do wskazanego lokum (oczywiście pod nieobecność tej osoby), wymienia zamki
i... szuka nowego najemcy. KM

----------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------

Po zawarciu ugody można wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu, jeżeli nie
będzie nadal płacił przez dwa kolejne okresy płatności. Czyli aby umowa była
rozwiązana, mijają kolejne trzy miesiące. Tak więc licząc najkrócej, umowę
można rozwiązać z uchylającym się od opłat (ale ubogim) lokatorem po ośmiu
miesiącach.

Bez ugody

Nieco wcześniej - bo już po pół roku, gdyż nie proponujemy ugody - możemy
pozbawić tytułu prawnego do lokalu osobę, która przekracza kryterium
dochodowe niedostatku. Co nie znaczy, że zaraz po wypowiedzeniu umowy można
lokatora bez tytułu prawnego wyrzucić. Może on nadal mieszkać, nawet z
wypowiedzeniem, czyli jako dziki lokator. Żeby zaś go usunąć z lokalu,
potrzebny jest wyrok sądu o eksmisji.

Sąd sprawiedliwy, choć nierychliwy i w końcu eksmisję może orzec. Jednak musi
się jeszcze wypowiedzieć, czy eksmitowanemu przysługuje lokal socjalny. Lokal
socjalny, do którego ma przenieść się eksmitowany, ma dostarczyć gmina.
Ustawa o ochronie lokatorów mówi ponadto, że sąd nie może orzec o braku
uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży,
małoletniego, niepełnosprawnego, obłożnie chorych, emerytów i rencistów
spełniających kryteria otrzymania świadczenia z pomocy społecznej oraz
bezrobotnych. Sąd nie uzależnia orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego od
spełnienia kryterium dochodowego. Osoba w ciąży czy z małym dzieckiem,
obłożnie chora i inne zaliczone do grupy chronionej muszą otrzymać prawo do
lokalu socjalnego bez względu na dochody.

Sąd może orzec, iż lokal socjalny się należy, ale że lokal ten powinna
wskazać gmina. A gmina może akurat takim lokalem nie dysponować - i to jest
najczęściej spotykana sytuacja. Wówczas lokator mieszka nadal i płaci tzw.
odszkodowanie, a nie czynsz. Odszkodowanie wynosi tyle, ile czynsz, ale
właściciel może ubiegać się o odszkodowanie od gminy za zajmowany lokal.
Odszkodowanie od gminy jest różnicą między kwotą, jaką uzyskiwałby
właściciel, wynajmując lokal na wolnym rynku, a odszkodowaniem należnym od
dzikiego lokatora.

Krystyna Milewska

k.milewska@rp.pl

Pełna wersja