Działki 2015

[juki4]

W Warszawie ceny działek w ciągu roku spadły o 6%, w województwie mazowieckim spadły o 19%.

www.bankier.pl/wiadomosc/Raport-z-rynku-dzialek-budowlanych-kwiecien-2015-7245389.html
A jak zmieniły się ceny działek w Józefowie, o ile spadły w porównaniu np. do cen z lat 2008-2012?

[sapl]

Dzięki juki4 za wstawienie tego linku na forum. Dobrze wiedzieć jakie trendy występują na rynku.
Można było się tego spadku spodziewać, jestem przekonany, że spadki będą postępować, ponieważ:
1)dużo ludzi młodych wyjechało za granicę (2-3 mln) - tak więc nie szukają oni nieruchomości i mieszkań w Polsce, tylko tam gdzie mieszkają np. w Irlandii, Wielkiej Brytanii, czy Niemczech;
2)mały przyrost naturalny powoduje spadek zainteresowania budową większego domu;
3)brak zadowalającego wzrostu zarobków;
4)nieuregulowany stan prawny dużej ilości działek w wyniku badziewnego prawa spadkowego (np. zachowek);
5)skomplikowane formalności w procesie inwestycyjnym: tylko 25% powierzchni Polski pokryta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (w Józefowie również współczynnik ten wynosi 25%), a zatem w przypadku pozostałych 75% pow. w grę wchodzi jedynie decyzja o warunkach zabudowy, która nie może zostać wydana w przypadku lasów i gruntów rolnych - te części wyłączone są z obiegu inwestycyjno-rynkowego;
6)brak jednego rejestru opisu nieruchomości, w tej chwili mamy niezależnie od siebie funkcjonują 3 takie systemy, a każde z nich prowadzi inna instytucja:
a)KW - księgi wieczyste - prowadzą sądy
b)rejestr gruntów - prowadzą starostowie
c)plany i studia zagospodarowania sporządza i przechowuje gmina
Zatem może zdarzyć się tak, że nieruchomość opisana w KW jako budowlana, w rejestrze gruntów jako użytek B, w planie zagospodarowania jest terenem z jedynie tolerowaną zabudową, bo znajduje się na terenie ochrony przyrody, bez prawa do dalszej zabudowy i rozwijania istniejącej. Wszystkie info, dot. nieruchomości powinna zawierać KW, ale w praktyce i w wyniku głupowatych ustaw, KW wskazuje jedynie właściciela i tak przez to, że z urzędu nie wpisuje się do niej aktów notarialnych i postanowień sądowych, często KW zawierają info. bardzo nieaktualne. Biorąc pod uwagę powyższe przesłani ceny nieruchomości nie mogą być wysokie.

[sapl]

Jeszcze można w wielu przypadkach podać 7 przesłankę: brak uzbrojenia terenu dla wielu nieruchomości (prąd, gaz, woda, kanalizacja, Internet etc. razem).

[juki4]

Spośród argumentów jakie podajesz, tylko pierwsze trzy bedą miały wpływ.
Pozostałe są mało istotne cenotwórczo.
Zapomniałeś natomiast o tym, że kilka lat temu to była klasyczna bańka, a każda bańka od czasów bańki tulipanowej, albo pęka albo uchodzi z niej powietrze.

PS. Był tu kiedyś taki wątek zatytułowany Działki 2011, czy jakoś podobnie, w którym jedna z dyskutantek chętnemu na działkę napisała, że "jak chcesz to ci sprzedam po 1000 zł za metr". Chodziło o działkę gdzieś po za centrum. Ciekaw jestem czy sprzedała za tyle.

[juki4]

Znalazlem starą dyskusję sprzed kilku lat.
forum.gazeta.pl/forum/w,19980,106423893,,Dzialki_w_2010.html?v=2&wv.x=2
I tak, cytuję:
"Teraz Burmistrz za działki na Bogusławskiego i Kwiatowej chce 450 zł brutto (w zeszłym roku chciał 500-600 za podobne lokalizacje)"

I drugi cytat:
"pożyjemy zobaczymy
w józku i michalinie w promieniu 1do1.5km od pkp działka uzbrojona ceny moim
zdaniem nie zejdą poniżej 400pln za metr."

Jeszcze jeden (przypominam, ze jest to wypowiedź z 2010 roku):
"Co do cen sugerowanych przez miasto to osobiście wolałbym, żeby poczekali 2-3
lata i sprzedali te działki po 600-700 zł niż teraz po 400, nawet kosztem
kredytu na te 2-3 lata. Oczywiście to pewne ryzyko, choć (znów moim zdaniem)
niewielkie."

Widać jakie były oczekiwania co do cen w przyszłości były wysokie i na ile sie sprawdziły.
400-500 zł to miała być cena poniżej której ceny nie zejdą.
Okazuje się, że zeszły.
Miasto obecnie próbuje sprzedać działkę bliżej centrum za 390 zł za metr (ul. Lisciasta).
Były też przetargi na działki po zachodniej stronie torów, na które ogłaszane są kolejne przetargi, bo nie można znaleźć kupca.

[635csi]

to nie do końca tak..
Do ceny przetargowej w UM trzeba doliczyć 23 proc. VAT, dlatego prawie nikt od miasta nie kupuje przy takich cenach wywoławczych.
Dobre działki trzymają cenę, spróbuj kupić coś za 350 PLN.

Czynnik demograficzny? Populacja Warszawy w ujęciu realnym rośnie...

[juki4]

390zł za metr to jest cena netto = brutto. Jest to napisane w ogłoszeniu.
jozefow.pl/data/investFiles/i-28.05.-lisciasta.doc
Działka przy Granicznej wystawiona jest po 330zł brutto za metr.
jozefow.pl/page/868,sprzedaz-dzialek.html?id=14
Przetarg byl wczoraj. Nie wiem czy poszła i za ile. Jesli ktos wie, to prośba o napisanie.

Natomiast działki przy Wiślanej, całkiem fajne położenie
jozefow.pl/page/868,sprzedaz-dzialek.html?id=29
jozefow.pl/page/868,sprzedaz-dzialek.html?id=28
są wystawione po 550 zł brutto za metr, przy czym sa to działki dla dewelopera, tzn na postawianie 5 bliżniaków. Na połówke bliźniaka przypadnie ok. 500 metrów, więc stąd taka cena.
Dla wiekszych działek, dla indywidualnych inwestorów, dalej połozonych, taka cena działki jest nierealna.

[juki4]

Populacja Warszawy rosła znacząco do 1985 r.
Od tamtego czasu - 30 lat - praktycznie sie nie zmieniła.

pl.wikipedia.org/wiki/Warszawa#Rozw.C3.B3j_demograficzny_miasta

[sapl]

Masz rację juki4.
Co do cen realnie w obrocie istniejących (tzn. takich za które ktoś kupił/sprzedał), to pomocą są nabycia i zbycia do i z zasobu Gminy. W zeszłym roku Gmina pod drogę nabywała, grunty oznaczone jako użytek B w ewidencji, za 114-100 zł/m2. Natomiast leśne, koło ujęcia wody, oznaczone w ewidencji jako Ls-las, a w studium jako Ld-las, dolesienia, tereny otwarte, za 25 zł/m2 oraz za 10-20zł/m2.
Ceny w Józefowie są zróżnicowane: jedna działki w centrum i tak do 1,5km od PKP, które oznaczone są w ewidencji jako B-tereny mieszkaniowe, lub Bp-zurbanizowane tereny niezabudowane, mają dostęp do drogi, prąd, gaz, wodę i kanalizację, ew. objęte są mpzp są najdroższe (te >300 zł/mkw). Drugie to te oznaczone w ewidencji jako Ls-las, ale objęte mpzp, który umożliwia ubieganie się o opleśnienie i budowę są tańsze. Trzecie oznaczone jako Ls-las, pozbawione mpzp, ujęte w studium jako L-las dolesienia bez prawa zabudowy, w granicach Mazowieckiego Parku Krajobrazowego, najczęściej bez dostępu do drogi są prawie nic nie warte.

[juki4]

O, to ciekawe.
Przypominam sobie, była tu nawet kiedys dyskusja, bo ktoś czuł sie poszkodowany, że miasto sprzedaje miast za xxx zł za metr, a tej osobie oferuje xx zł przy wykupie paska działki pod drogę.

Znalazłem jeszcze jedną ciekawostkę o tym jak kształtowały sie ceny, zaznaczam, wywoławcze działek w szczycie hossy w 2009 roku, ale w tym przypadku to już było przegięcie:
forum.gazeta.pl/forum/w,19980,90556953,95487377,nowe_przetargi.html
Ceny wywoławcze były 800 zł za metr.
Nikt nie stanął do przetargu.
Od tamtej pory ceny z przetargów spadły o połowę, a uwzględniając utratę wartosci pieniądza ok. 60%.

[pozytywnyrealista]

To ja pisałem te wątki z działkami dla kolejnych lat jako prognozę do odważnych założeń budżetowych.

Zdania nie zmieniłem do tej pory i co się stało z cenami i popytem każdy widzi.

Wciąż jestem sceptyczny jeżeli chodzi o ceny wywoławcze, nawet po korektach rzędu 30% i więcej (np. Graniczna).

Ceny się różnicują i wyjątkowe lokalizację w cenie 500 zł zapewne się utrzymają, ale nie będzie to już 800 zł a tym bardziej 500 za byle co jak to było w 2007 roku.

Od tamtego czasu, tak jak piszesz, z uwzględnieniem inflacji ceny są już niższe o kilkadziesiąt %

Problem polega na tym, że znaczna większość tego nie rozumie i będzie trzymać 10 lat żeby sprzedać za powszechnie oklepane pińcset za m2, tyle, że realnie to będzie 30% mniej niż obecnie.

[juki4]

Jak sądzisz,w jakiej fazie cyklu są obecnie nieruchomości?

www.marketoracle.co.uk/images/2009/Mar/Money-Week_clip_image001.jpg
Wg mnie Capitulation, bo miasto zostało jednak zmuszone do obniżenia cen działek (inne osoby to tak jak piszesz - inna folklorystyczna para kaloszy), ale chyba jeszcze nie Despair, bo ceny ciągle nie są jeszcze ponizej (realnie i nominalnie) tych sprzed bańki.

[635csi]

tu masz panie uczony prognozę służb państwowych zwanych GUS:
forsal.pl/galerie/789579,duze-zdjecie,2,polskie-miasta-beda-sie-kurczyc-urosna-tylko-warszawa-krakow-i-olsztyn.html
dane oczywiście nie uwzględniają ludzi mieszkających w Warszawie bez zameldowania , których jest 300 - 500 tys. zależy kto liczy. Przypominam, że w 1985 roku było to nie za bardzo możliwe.

Guzik był, a nie spadek cen realnych. Nie licząc najdroższych parceli, których wyceny były urojone w 2010 roku.
W 2006 roku fajne działki, które oglądałem kosztowały 300 peelen przy nominale 1500. Dziś szukam różnych rozwiązań i ziemia w tym samym rejonie kosztuje 400. Za 350 nie ma nic ciekawego do kupienia w rozsądnym areale.
A prognoz tego co się może wydarzyć u nas szukałbym w statystykach starostwa dot. rozpoczynanych budów, poziomu stopy referencyjnej i - najważniejsze - podaży pieniądza.

[sapl]

E tam. Co do cen nieruchomości, to w wypadku wyceny nieruchomości bierze się pod uwagę ceny realnie w obrocie użyte (tzn. te za które dokonano sprzedaży/kupna). To co zamieszczone jest w ogłoszeniach to bzdury. Realnie to wygląda inaczej, ceny są niższe. Co do liczby ludności w Józefowie to rosła ona do 2010 r. od tego czasu spadła o kilkadziesiąt osób i teraz wynosi: 19914 osób. W prognozach przed 2010 rokiem podawano, że ludność Józefowa przekroczy w 2012 r. 20000 osób. Tak się jednak nie stało. Liczba pozwoleń na budowę o niczym nie świadczy, a może inaczej świadczyć może o spadku cen nieruchomości - skoro więcej ludzi się buduje, to więcej nabyło nieruchomości, to mieli na to pieniądze, bo ceny spadły. Ponadto jedne budynki są wyburzane, a na ich miejsce powstają nowe.

Oto cytaty z dokumentu ,,Ocena aktualności Studium i Planów Miejscowych" z 2014 r.:
Ilość prac budowlanych prowadzonych w oparciu o pozwolenie na budowę stopniowo się zmniejsza. Największą ilość pozwoleń wydano w 2011 roku. W Józefowie powstają przede wszystkim budynki mieszkaniowe jednorodzinne. Liczne są zarówno pozwolenia na budowę dotyczące nowych budynków jak również ich przekształceń. W ciągu ostatnich 4 lat wydano w tym zakresie 299 decyzji. 4 budynki jednorodzinne zostały rozebrane. Wydano 4 decyzje dotyczące budynków wielorodzinnych (w rejonach ulic Rejtana, Świderskiej i Teatralnej).

[i]W studium z 2010 roku przyjęto, że w okresie perspektywy (15 ÷ 20 lat) liczba mieszkańców miasta wzrośnie do 20 tysięcy, zaś w kierunku (40 ÷ 50 lat) do 24 tysięcy. (str 37). Liczba 20 tysięcy mieszkańców została prawie osiągnięta już w 2012 roku. Po roku tym nastąpiła stabilizacja, odnotowano nawet nieznaczne zmniejszenie liczby mieszkańców[i]

[juki4]

Znalazłem takie informacje (z dzisiaj), nt. liczby pozwoleń na budowę, ale nie w powiecie tylko ogólnie w PL.

forsal.pl/artykuly/866042,polacy-nie-chca-juz-budowac-domow-czasy-budowlanego-boomu-dawno-minely.html
Cytat:

"W kolejnych latach nie można oczekiwać budowlanego boomu

Od stycznia do grudnia 2014 roku liczba pozwoleń na budowę uzyskanych przez inwestorów indywidualnych (60 688), była o 36% niższa od rekordowego wyniku sprzed sześciu lat. Można przypuszczać, że do końca bieżącej dekady Polacy nie będą chętniej rozpoczynali prywatnych inwestycji budowlanych. Osoby urodzone w latach ostatniego wyżu demograficznego, które posiadają odpowiednie dochody, już wcześniej zaspokoiły swoje potrzeby mieszkaniowe. Emigracja zarobkowa dodatkowo pomniejsza grupę osób, które mogłyby zdecydować się na budowę domu. Trzeba również pamiętać o spadku wartości transferów pieniężnych od emigrantów. Te środki dość często były wykorzystywane do finansowania celów mieszkaniowych. Przez siedem kolejnych lat (2007 r. - 2014 r.) ich łączna suma zmalała z 25,5 mld zł do 16 mld złotych rocznie.

W kolejnej dekadzie zmiany demograficzne będą wywierały coraz większy wpływ na liczbę powstających i oddawanych domów. Przez najbliższe 2 - 3 lata liczba budynków ukończonych przez inwestorów indywidualnych powinna osiągnąć wyższy poziom niż w ubiegłym roku (65 612). Będzie to efekt dużej liczby budów rozpoczętych przed 2012 r. W dłuższej perspektywie nastąpi jednak spadek liczby nowych domów jednorodzinnych."

Na wykresie:
forsal.pl/galerie/866042,duze-zdjecie,1,polacy-nie-chca-juz-budowac-domow-czasy-budowlanego-boomu-dawno-minely.html
widac jak na dłoni, że najwiecej pozwoleń było wydawanych w szczycie boomu.
Od tamtego czasu pozwoleń na budowę ubywa.

[juki4]

Poprawka:
Jest 3-letnie przesunięcie w szczycie pomiędzy max liczbą pozwoleń na budowę ogólnie w PL i w Józefowie.
Czyli po prostu guma w baloniku w Józku jest mocniejsza i otwór do spuszczania powietrza mniejszy, ale to i tak jest kwestia czasu.

[irol05]

moze ktos wie czy i za ile poszly dzialki a ostatnich przetargach?

[sapl]

Ta przy ul. Granicznej - niesprzedana (data przet. 14.04.2015);
Ta przy Szerokiej/Piotra Skargi - niesprzedana - (data przet. 28.04.2015);
Ta duża przy wiślanej - niesprzedana (data przet. 27.05.2015);
Ta duża przy Wiślana/róg Błękitnej - niesprzedana (data przet. 27.05.2015);
Ta przy ul. Liściastej - sprzedana za 440 tys. (pow. 1145 m2), czyli 384,27/m2 (działka oznaczona jako B-tereny mieszkaniowe w ewidencji plus wszystkie media) - (data przet. 28.05.2015);

[irol05]

dzieki za info!

czyli Lisciasta poszla praktycznie za cene wywolawcza.
Co sie dzieje? Swietna lokalizacja, mala powierzchnia i tylko 385zl/m2 ???

[sapl]

Pomyliłem się Liściasta poszła za 462 tys., czyli 403zł/mkw : jozefow.bip.eur.pl/public/?id=145146

[juki4]

Fajna działka, media, wszędzie blisko, dobry dojazd, dobre położenie względem stron świata, a tylko 5 postąpień, cena niewiele wyższa od wywoławczej.
Też myślałem, że zostanie sprzedana znacznie drożej.

Na pozostałe działki nie bylo chętnych.

[sapl]

Teraz będzie przetargi na:
1) działkę nr obrębu ? 31, nr ewidencyjny działki ? 9/1
powierzchnia działki ? 1624 m. kw., użytek ? B, objęta mzpz zabudowa, wszystkie media, cena: 358 141,00 zł, cena z mkw: 220 zł
jozefow.bip.eur.pl/public/get_file_contents.php?id=329213
2) działkę, ul. 3 Maja / ul. Szeroka, pow. 1113 m2, użytek ? Bp, wszystkie media, mzpz zabudowa, cena: 484 623,00 zł, za mkw 435;
3)działkę, Reymonta 4D (dz. ew.114 obr. 45), powierzchnia działki ? 744 m. kw.
użytek ? B, wszystkie media, mzpz - zabudowa, cena: 304 542,00 zł, cena z mkw: 409 zł
jozefow.bip.eur.pl/public/get_file_contents.php?id=329206