Ostatni dzwonek dla deweloperów

[rasklaat]

Zatrudnijcie korektora, gudłaje!

"Model biznesowy się wyczerpał i spółki potrzebując nowych pomysłów aby przetrwać długi czas posuchy na rynku."

Jaki ostatni

[douglasmclloyd]

Kasa jest, a o mieszkania niech się martwią kupujący, albo się wybuduje, albo
nie, a jak się wybyduje, to zarządzi się dopłatę 4 tysięcy za metr i będzie cacy.

[12jarek12]

> zarządzi się dopłatę 4 tysięcy za metr i będzie cacy.
Epoka głupków i dopłat dobiegła końca. Kto się dał bandytom złapać
ten cierpi. Dziś nikt o zdrowych zmysłach nie da nikomu żadnej
zaliczki, nie kupi dziury w ziemi. Niech se deweloper weźmie kredyt
z banku, niech wybuduje i kasę dostaje przy podpisaniu końcowego
aktu notarialnego. A jak któryś chce wyłudzić wcześniej 1 złotówkę
to poszczuć psem !!!
A swoją drogą dlaczego Słońce Peru nie wprowadził poprawki do ustawy
która by uchroniła ludzi i ich pieniądze przed dopłatami???

nie istnieje marża 100%, może być narzut 100%

[wlodekzpoznania]

A mieszkania nie powinny być droższe niż 25-30% powyżej cen sprzed boomu, czyli
jesieni 2004. I tyle. A jak kto kupił idiotycznie dróg grunt, to jego problem,
nie strony popytowej.

[michal.palasz]

Powiedzcie mi jaka jest różnica między 'marżą' 100% na metrze
kwadratowym a np. 100% na 100 metrach kwadratowych :-)

Macie tam jakiegoś korektora? Pewnie nie.

[michal.palasz]

Przypomniało mi się takie pytanie ze szkoły podstawowej:

Co jest cięższe: kilo stali czy kilo pierza ?
:-)

[pklimas]

Wiesz oczywiscie, ze kilo pierza?
Kilo pierza ma wieksza objetosc wiec w "ziemskich" warunkach a nie w
prozni aby kilo pierza wazyło tyle samo co kilo stali, masa pierza
musi byc powiekszona o roznice pomiedzy masa powietrza wyparta prze
ta objetosc pierza i objetosc stali.
Dopoki ceny robocizny i ziemi nie spadna do poziomow z 2004 roku,
ceny mieszkan tez nie spadna do tych poziomiow.
Pozostaje mieszkac z mamą i kotem.

Marek - wstrzymał Ziemie - Wielgo pilnie potrzebny

[znajomy_jennifer_lopez]

Marek wracaj bo goście już drą jakieś pierze.
Nie ma Twoich błyskotliwych artykułów to zamiast 300 wpisów jest 30 z czego połow o d.. Maryni.

To Ziemia nie jest płaska?

[znajomy_jennifer_lopez]

Sensacyjny artykuł ku czci śp Naganiacza Marka W.
Nie do wiary że niektóre rzeczy dotarły już (choćby pośrednio) już nawet do matołów z Gazeta.pl

ps.Dlaczego ten artykuł ukazuje się z 3 tygodniowym poślizgiem?
ps.2. Puryści językowi od marży 100% - jedziecie panowie - czterdzieści wpisów o błędzie

czeka nas powrót do normalności

[arkaszka1]

Cena mieszkania na poziomie 10-12 tys/m2 w 15 piętrowym mrówkowcu to
była parodia,kredyty na 50 lat też, jelonki z obłędem w oczach
gotowe zadłużać sie na całe życie aby kupić wyśnione 42m2 wykruszyły
się, teraz czeka nas powrót do normalności. A niedawno jeszcze mr
Szanajca mówił że prędzej mu kaktus wyrośnie niż zgodzi się na
obniżki, bo 5 tys zarobku na metrze to minimum co powinien zarobić a
jak komuś się niepodoba to niech sobie mieszka z mamusia.

[bach2k]

jakich matołów z gazety ? to jest przedruk ze stockwatch, gazeciarze
nigdy nie doszli by sami do takich wniosków.

w art. z pewnością chodziło o marżę zysku

GW tylko robi przedruki i cytuje prezesow JWC

[br00net]

Tylko jakoś przypadkowo proporcja przedruków i cytatów ekspertów na temat tego
że ceny mieszkań będą rosły, że spadki tylko chwilowe itp. itd do przedruków i
cytatów w stylu że ceny są chore jest jak 100 do 1.
Jak już typ pokroju Marka Wielgo pisze o spadkach to tylko w kontekście tego jak
to deweloperzy są biedni i jak im teraz zyski zmaleją. Marek Wielgo nie martwi
się tym że przez ostatnie 2 lata albo i dłużej pisząc swoje artykuliki wpakował
tysiące Polaków na minę, z której co dla niektórych wyjściem będzie tylko i
wyłącznie samobójstwo.

Bazę noclegową na Euro'12 mamy całkiem niezłą ;)

[metry.pl]

Gotowe lokale mogą też posłużyć jako rozproszone akademiki. Można
porozumieć się z wybranymi uczelniami. Gdy koniunktura wróci -
wyremontować lokale, usunąć szkody po wzorowych studentach i
sprzedać je.
Nie, to zbyt proste ..;)

[epepep]

Po pierwsze - remont to pewnie kilkadziesiac tys. (przyjmuje Warszawa oraz dosc
duze zniszczenia, bo po kilku latach takie beda).
Po drugie - a kupilbys takie mieszkanie czy wolalbys nowe? Za jaka cene? Bo
chyba nie myslisz ze dostaniesz to mieszkanie "pod klucz" i po remoncie taniej?
hehe

[metry.pl]

Utrzymywanie pustostanu i ogrzewanie takiego lokalu na pewno sporo
kosztuje. Mniejsze firmy deweloperskie przygotowały ofertę lokalową
zakładając stały popyt i zadłużając się w bankach. Kredyty muszą
spłacać. Za opóźnienia w ratach płacą spore odsetki. Krótko mówiąc
cały świat sprzysiągł się przeciw deweloperom ;) Pobieranie opłat za
użytkowanie tych lokali pozwoli mniejszym deweloperom przetrwać
kryzys w ich branży.
Proponowane przeze mnie rozwiązanie wydawać się może prymitywne, ale
czy na pewno jest takie głupie? :)
Sztucznie zawyżane ceny mieszkań sugerują, że oferujący je deweloper
przygotowuje się na przejęcie przez większą firmę.

[doobie]

boze juz dajcie spokoj z tym ogrzewaniem, bo to zakrawa na kpine. ile moze
kosztowac ogrzanie pojedynczego mieszkania przez sezon zimowy? 500 zlotych? czym
jest 500 zlotych wobec 300 czy 400 tysiecy ktore developer chce za mieszanie?
nie mniej jednak mam nadzieje ze wyzdychaja jak psy przez te swoja chciwosc a w
ich miejsce powstana nowe firmy budowane na innych zasadach w nowych realiach a
to pozwoli na urealnienie cen mieszkan ktore teraz sa smiesznie drogie a z tego
co czytam w ogloszeniach kazde albo o podwyzszonym standardzie albo wrecz
luksusowe. panie i panowie 40 metrowy apartamen?

apartamenty wygladaja tak:

www.williamsburgedge.com/#/THE%20EDGE/

[rasklaat]

Co wy z tym ogrzewaniem?

Grzyb się pojawia przy znacznej wilgotności i braku ruchu powietrza a do tego w obecności tego na czym ma wyrosnąć (farba na tynku, drewno, substancje organiczne). Mieszkanie w stanie deweloperskim nie spełnia tych warunków i może czekać dziesięć i więcej lat. Do tego mozna je zabezpieczyć środkami grzybobójczymi. To tyle na temat zagrzybienia.

Ja mam prosty model biznesowy dla developerów:

[arturx2]

Kupujemy działkę za 200 a nie 2.000 zł/mkw. Budujemy za swoje (było
z czego odłożyć w czasach prosperity) a nie za 9% kredytu z banku.
Wynajmujemy firmę wykonwaczą za 2.500 a nie 3.500 zł/mkw (robotnicy
szukają pracy, producenci materiałów odbiorców, paliwo staniało
itd.). Nie płacimy łapówek. Zamiast marży 100% godzimy się na 20%.
Brutto z VAT wychodzi 3.400 zł a nie 9.000. I zamiast jęczeć,
kombinować, straszyć i wyciągać łapę do rządu - po prostu
sprzedajemy mieszkania, za taki pieniądze chętni będą.
Niemożliwe? Możliwe, bo po tyle nadal budują i sprzedają w
mniejszych miastach, a tam oprócz działek nic nie jest tańsze. Ale
nie wszyscy muszą mieszkać na Mokotowie, ziemi nawet wokół centrów
dużych miast jest wbród, wystarczy popatrzeć na zdjęcia satelitarne.
P.S. Duża część zakupów działek po te mityczne 2.000/mkw to pralnia
pieniędzy. Raz - ukryta forma łapówki dla urzędników ("wie pan
prezesie, akurat kuzyn ma do sprzedania działeczkę, zezwolenie na
budowę szybko załatwimy"). Dwa - wyprowadzanie pieniędzy z firmy
("panie, ja panu dam 200 zł za te hektary, ale na akcie będzie
przelew na 2.000 i różnicę mi pan zwróci gotówką").

[1kfaz]

Prawie każdy by chciał aby tak było ale:

1. Działkę po 200 zł/mkw. to można kupić uzbrojoną w media i z planem jakieś 40
km od centrum Warszawy, a jak jest bez mediów i planu to ich doprowadzenie i
czas na formalności też stanowią koszty. Ziemi nie przybędzie i nikt nie jest
zainteresowany sprzedażą za bezcen. Minimalny koszt działki w jakiejś rozsądnej
lokalizacji to Warszawy to min. 1000pln. Biorąc pod uwagę średnią intensywność
netto zabudowy 1,2 to wypada nadal ponad 800pln/mkw. mieszkania.
2. Budujemy za swoje ale koszt tego kapitału to przynajmniej tak jak na lokacie
czyli teraz 9% bo jak nie to wolałbym wpłacić na lokatę. Koszt kapitału przez 3
lata (tyle średnio trwa proces inwestycyjny) biorąc po uwagę zaangażowanie
kapitału w czasie i odsetki od odsetek to około 20%.
3. Firmy wykonawcze już wcześniej budowały poniżej 2500 zł/mkw. i nie ma powodu
aby budowały jeszcze taniej w tym samym standardzie. Na prowincji budowano
taniej ale w niższym standardzie (forma architektoniczna, stolarka okienna,
jakość wykończeń). Wydaje mi się, że w Warszawie i okolicach też znaleźli by się
chętni na niższy standard za niższe ceny. Obecnie za 1mkw. uzasadniony koszt
budowy to nie więcej niż 2000pln/mkw. w średnim standardzie bez udziwnień.
4. Projekt architektoniczno - budowlany z instalacjami, pozwoleniami i nadzorem.
Można zapominać o tym koszcie ale to znacząca kwota - średnio 200pln/mkw.. Można
taniej powtarzalne klocki ale ludzie wolą indywidualną zabudowę.
5. Koszt sprzedaży i obsługi inwestycji. Projektantów, budowlańców, instalatorów
trzeba pilnować i rozliczać. Formalności załatwić pozytywnie bez łapówek to też
kosztuje. Ktoś to musi zrobić i trzeba mu za to zapłacić. Umowę pisze prawnik.
Lokal na biuro sprzedaży plus sprzedawcy, makiety, reklamy to też niemałe
pieniądze. Razem uzbiera się następne 200pln/mkw.
6. Na koniec rezerwa na zmiany kosztów i zysk inwestora czyli premia za ryzyko
inwestycyjne, które okazało się jednak całkiem wysokie. Biorąc pod uwagę
świadomość jaka powstała teraz odnośnie ryzyka związanego z utrzymaniem kosztów
inwestycji (nagłe spadki i skoki o kilkadziesiąt % cen materiałów i usług) i
kłopoty ze sprzedażą mieszkań nikt nie będzie obcinał marży na nowej inwestycji
poniżej rozsądnego minimum czyli 20% ale rocznie. Proces inwestycyjny trwa
średnio 3 lata, czyli z odsetkami od odsetek około 70% z całej inwestycji.
Pieniądze inwestuje się dla zysku. Bez zysku to mogą sobie budować spółdzielnie
i TBS.

7. No i na koniec podsumowanie kosztów:
800 działka
2000 budowa
200 projekt
200 nadzór i sprzedaż
+20% kapitał
+70% marża
Razem 6528 pln. To jest średni koszt sprzedaży mieszkań w Warszawie, który może
przyciągnąć nowych inwestorów do rozpoczęcia nowych inwestycji w mieszkania po
tym jak upadnie część dotychczasowych. Poniżej tej kwoty wredni kapitaliści
znajdą sobie bardziej opłacalne i mniej ryzykowne kierunki inwestowania kapitału.

[lipa70]

Skąd wyliczenie intensywności zabudowy na poziomie 1,2? a czemu nie 3 np? to
dawałoby nie 800 a 300pln /i to jest bliższe prawdy, a jak wejdzie ustawa o
odrolnieniu gruntów miejskich to cena spadnie zapewne jeszcze o połowę/.
Ale nawet niech będzie 300pln.
Drugie błędne założenie polega na tym że inwestor wkłada całą kasę od razu. Jak
piszesz proces inwestycyjny trwa trzy lata a nie jeden dzień i czekamy na zwrot
przez 3 lata. W efekcie deweloper płaci pieniądze w transzach - co diametralnie
zmienia podane przez Ciebie wyliczenia procentowe. No chyba że buduje np.
segmenty szeregowe jednopiętrowe - wtedy cena za ziemię rośnie ale skraca się
cały proces inwestycyjny.
Powinno być raczej tak:
300 działka
2500 budowa /niech tam będzie wyższy standard/
200 projekt
200 nadzór i sprzedaż
+10% kapitał
+30% marża
czyli jakieś 4,6-4,8 tys/m2

W przypadku niskiej zabudowy /szeregowce/ rośnie koszt na metrze ziemi i koszty
wykonania ale skrócony okres inwestycyjny to nadrabia

Prawda jednak jest taka że w obecnej sytuacji jest to raczej kierunek dla
desperatów bo pewności że mieszkania po 5 tys/m2 w standardzie deweloperskim by
się rozeszły jak świeże bułeczki nikt nie da. Za trzy lata może to być cena zbyt
wysoka przy nadpodaży mieszkań na rynku wtórnym

[arkaszka1]

Co do ziemii to powiedzmy ze koszt m2=1000PLN, zabudowa 40%, koszt
m2 w przeliczeniu na powierzchnię 2500PLN
teoretycznie: 2 piętra 1200PLN, 3 piętra 800 PLN, 4 piętra 600PLN
gdy pod budynkiem będzie garaz podziemny policzmy 16m2- 20000PLN
koszt gruntu spada o 50% i przy 4 piętrach wychodzi ok 300PLN na pum.
w reszcie zgadzam sie z lipa 70

> Powinno być raczej tak:
> 300 działka
> 2500 budowa /niech tam będzie wyższy standard/
> 200 projekt
> 200 nadzór i sprzedaż
> +10% kapitał
> +30% marża
> czyli jakieś 4,6-4,8 tys/m2
czyli, dzielnicę obrzeżne 4000-4500 PLN/m2
reszta 4500-5500PLN, najlepsze lokalizacje wyżej.

[kamazz]

Jesteś w małym błędzie. Obecnie wielkie firmy budowlane typu
Polimexms, Polaqua itd działają przy podanym modelu biznesowym na
marżach 6-7 % rocznie- co dla 3 lat daje 18-21%. Oczywiście dzieje
się to przy skali działalności odpowiednio dużej i z uwzględnieniem
wszelkich ubezpieczeń inwestycji. 70% rocznie to byłby bardzo dobry
wynik. Znajdą się chętni do 30-40%. Takie moje zdanie. A jak będzie
to czas pokarze. 4 lata temu dało się to i teraz się uda.
Ps. Gratuluję wiedzy o cenach działek, kosztach budowy, pozyskania
kapitału... mało kto na forach przytacza to z taką dokładnością.

Polski kapitalista - roboty wstrzyma, pracowników

[guru133]

zwolni, ale ze złodziejskiej marży nie zejdzie.

[wuli]

Pozyjemy zobaczymy. W koncu ktos sie wylamie i beda zmiany na rynku. Podobnie
mowiono o tym, ze deweloperzy nigdy nie zgodza sie na obnizki cen. Mowiono tak z
rok. A teraz prosze przescigaja sie w obnizkach. Czasem trzeba troche
cierpliwosci zachowac.

[peblos]

No nie wiem czy tak obniżają te ceny... 0,7% czy tam jeszcze mniej nie brzmi dla
mnie zachęcająco przy aktualnych cenach mieszkań w warszawie... a sama myśl ze w
łodzi jest srednia 4500 a w warszawie 9500 to zaczynam myślec czy nie poświecić
5 godzin dziennie na dojazdy i wynies z tego miasta a z czasem moze praca i w
łodzi by sie trafiła na podobnych warunkach co w stolicy...

Oby sprzedaz mieszkan dla armii zostala sprawdzona

[sld_sld]

przez prokurature. jezeli ktos kupuje kilkaset mieszkan za cene
wyzsza niz rynkowa od developera ktory ich nie moze sprzedac i mowi
ze to oszczednosc to tylko moze tak tlumaczyc sie sfera budzetowa po
otrzymaniu olbrzymiej lapowki od tego kto wygral

[mam.4]

rasklaat napisał:

> Zatrudnijcie korektora, gudłaje!
>
> "Model biznesowy się wyczerpał i spółki potrzebując nowych pomysłów aby przetrw
> ać długi czas posuchy na rynku."


Sam sie zatrudnij gudlaju i wypad z portalu, bo tu nie ma nic interesujacego dla
takich dla takich lewusow.

Ostatni dzwonek dla deweloperów

[homer9]

"może warto zastanowić się na budową tanich mieszkań z dala od
centrum" No proszę bardzo... zaprzeczasz sam sobie, panie redaktorze.
Mało Ci rozlanych miast bez komunikacji i infrastruktury? Może jednak
doinwestujmy centra miast, gdzie jest blisko do pracy, infrastruktura
, komunikacja i zabawa. Marzenie o domku za miastem zostawmy dla
emerytów i przestańmy zaśmiecać przestrzeń wyrastającymi na losowych
działeczkach osiedlami mniej lub bardziej zamkniętymi.

Ostatni dzwonek dla deweloperów

[espenkruger]

u autora stwierdzam brak logiki. Na początku pisze o bumie na mieszkania gdzie
nie było ważne gdzie w jakim błocie. Na końcu sugeruje normalne budowanie z
dala od centrum czyli właśnie bez infrastruktury.

Kryzys i dno w GW.

[gavno]

Jak wy, qrwa, piszecie i klecicie te gowniane artykuly.
Skad Gazeta bierze tych niechlujnych polgolowkow?
Pod wzgledem poziomu GW siedzi mocno na dnie.
Slyszeliscie kiedys o korektorze?

[cnbc]

www.krocej.pl/500

Gdyby Dom Dev. nie miało biur w najdroższym...

[marych]

Gdyby Dom Development nie miało biur w najdroższym biurowcu w kraju to i
mieszkania byłyby tańsze i nie wywaliliby 40 osób...

[cnbc]

www.krocej.pl/500
www.krocej.pl/500
www.krocej.pl/500
www.krocej.pl/500