Ustawa deweloperska - dyżur prawnika

[wyborczabiz]

Niedługo miną dwa lata od wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Aby podsumować dwa lata działania tego prawa, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów organizuje we współpracy z Gazetą Wyborczą debatę na temat ochrony konsumentów kupujących nowe mieszkania.
Z tej okazji na naszym forum w dniach 3,4,6 i 7 lutego 2014 r. w godzinach 10.00-12.00 dyżurować będzie mecenas Monika Bielicka z warszawskiego oddziału Federacji Konsumentów. Odpowiadać będzie na zadane dzień wcześniej pytania na temat zakupu mieszkania u dewelopera i ochrony kupujących nieruchomość.
Zapraszamy do zadawania pytań.

[mbielicka2]

Zapraszam do zadawania pytań dotyczących ustawy deweloperskiej.

[mbielicka2]

Witam serdecznie,
nazywam się Monika Bielicka jestem prawnikiem Federacji Konsumentów postaram się udzielić odpowiedzi na Państwa pytania.

[Gość: Justyna]

Witam,
czy deweloper może narzucić mi w umowie swojego notariusza?

[mbielicka2]

Witam,

Nie. Taki zapis w umowie nosi cechy postanowień niedozwolonych w zakresie w jakim deweloper narzuca Nam Kancelarie Notarialną. Kupujący mieszkanie ma prawo skorzystać z usług dowolnego notariusza.

pozdrawiam

[Gość: Marek Wielgo]

Witam. Zachęcam do przeczytania raportu UOKiK (wyborcza.biz/deweloperzy), w którym jest mowa także i o tej kwestii: "Deweloperzy wykorzystując swoją przewagę kontraktową z góry narzucają konsumentowi wybraną przez siebie kancelarię notarialną, nie pozostawiając mu możliwości swobodnego wyboru, co stanowi praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 pkt 1 u.o.k.k. (por. pkt 3.2.2.19. niniejszego raportu)".
Co się zaś tyczy wad, to mam wrażenie, że niektórzy deweloperzy liczą na bierność klientów. Niestety, pisanie kolejnych pism z żądaniem usunięcia wad nie przyniesie skutku, jeśli nie wniesiemy pozwu do sądu. Polecam swój artykuł na ten temat.
wyborcza.biz/finanse/1,108340,15382371,Jak_zmusic_dewelopera_do_naprawienia_niedorobek_.htmlPozdrawiam
Marek Wielgo

[Gość: Marek Wielgo]

Przepraszam, podałem jakiś felerny link. Może ten jest dobry
wyborcza.biz/finanse/1,108340,15382371,Jak_zmusic_dewelopera_do_naprawienia_niedorobek_.html

[atabuta]

Witam, kolejna wątpliwość:

2. Koszty eksploatacji przedmiotu umowy tj. ..... (specyfikacja lokalu) , ponosi Nabywca od pierwszego dnia kalendarzowego następującego po dniu odbioru lokalu. Obejmuje to również koszty związane z administracją i utrzymaniem urządzeń wspólnych dla budynków wraz z działkami pod budynkami, koszty związane z utrzymaniem części wspólnych całego osiedla jak również ubezpieczenie, podatki oraz inne opłaty publiczno-prawne oraz cywilnoprawne.
Czy ten zapis - odnośnie części wspólnych i okresu po odbiorze lokalu - nie jest sprzeczny z prawem?

[mbielicka2]

Witam,

zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80 poz. 903) właściciel mieszkania jest zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z lokalem i nieruchomością wspólną.
Natomiast stosownie do art. 548 Kodeksu cywilnego ciężary związane z rzeczą sprzedaną przechodzą na kupującego z chwilą jej wydania ( odbiór lokalu).
Wskazany zapis umowy może zaś stanowić postanowienie niedozwolone, w zakresie w jakim deweloper obciąża konsumenta obowiązkiem ponoszenia opłat związanych z eksploatacją lokalu oraz części wspólnej nie precyzując jakie są to opłaty.

pozdrawiam

[atabuta]

I kolejna wątpliwość:

3. Na wypadek realizacji w pobliżu przedmiotowej inwestycji przez Dewelopera kolejnego etapu inwestycji lub nowej inwestycji, Nabywca w umowie ustanowienia odrębnej własności Lokalu i sprzedaży udzieli Deweloperowi pełnomocnictwa do: -
- składania w jego imieniu oświadczeń w ramach procesu budowlanego, które bezpośrednio mogą dotyczyć Nieruchomości (... - opisanej w niniejszej umowie) a ponadto oświadczeń w przedmiocie ustanowienia na Nieruchomości dodatkowych służebności bądź użytkowań
- występowania o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia niezbędne dla realizacji kolejnych etapów inwestycji lub nowej inwestycji.
Czy ten zapis jest dla mnie w jakiś sposób "grożny"?

[mbielicka2]

Natomiast w kwestii udzielonych pełnomocnictw ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. 2000 nr 80, poz. 355 ze zm. ) nie daje podstaw do żądania udzielenia deweloperowi pełnomocnictwa o tak szerokim zakresie.

Poniżej przesyłam klauzule podobną znalezione w orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów :

Data wydania wyroku :2006-10-17
Sygnatura akt: Sygn. akt XVII AmC 122/05

Postanowienie uznane za niedozwolone:„W Umowie Sprzedaży Nabywca zobowiązuje się udzielić: a) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. służebności, użytkowanie, użyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułożenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości; b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złożenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.”

Proszę również pamiętać, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 101 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, ponadto wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy. Zrzeczenie się odwołania pełnomocnictwa oraz zastrzeżenie, iż nie wygasa ono z chwilą śmierci mocodawcy może nastąpić jedynie z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.
W przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki, które uzasadniałyby tak istotne ograniczenie uprawnień nabywcy na rzecz przedsiębiorcy. Deweloper uzyskuje bardzo szerokie uprawnienia, których nie byłby w stanie uzyskać bez wykorzystywania swojej przewagi kontraktowej nad konsumentem.
Należy zwrócić uwagę, iż w chwili wykonania zobowiązania ustaje stosunek prawny łączący obie strony umowy i deweloper traci, przysługujące mu dotychczas prawo własności nieruchomości na rzecz nabywców.

pozdrawiam

[atabuta]

Witam, jestem przed podpisaniem umowy deweloperskiej, mam w niej kilka zapisów budzących mą wątpliwość, proszę o komentarz:

1. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia zawiadomienia, usunąć uznane wady lokalu. Jeżeli Deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Taki zapis może przesuwać usunięcie wad w nieskończoność - jak się przed tym obronić?

[mbielicka2]

Witam,

wskazany zapis jest przepisaniem art. 27 ust. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377 ), który stanowi, że: ,,Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia” .
Ww. postanowienie ma zastosowanie, gdy wykryjemy wady w czasie odbioru lokalu.
Wskazany przepis nie zawiera sankcji, która mogłoby być nałożona na dewelopera za przekroczenie ww. terminu. Zaś umożliwia mu jednocześnie dowolne wyznaczenie kolejnego odpowiedniego terminu usunięcia wady. Nabywca zatem może żądać jedynie odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (przekroczenie terminu), przy czym musi wskazać m.in. wysokość poniesionej szkody.
Korzystnym rozwiązaniem dla Konsumentów jest umieszczenie dodatkowej kary umownej za przekroczenie wskazanego terminu.
Celem uzyskania pełnej porady konieczne będzie osobiste zgłoszenie się do najbliższego Oddziału Federacji Konsumentów lub Rzecznika Konsumentów (adresy możemy znaleźć na stronie www. uokik.gov.pl).

pozdrawiam

[Gość: architekt-inżynier]

Witam,

za tydzień podpisuje przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. W jakiej ma być formie?

[mbielicka2]

Witam serdecznie,

od wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377) umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ rozwiązanie to pozwala na wpisanie stosownych uprawnień do księgi wieczystej nieruchomości.


pozdrawiam

[Gość: jaga]

Witam, zawarłam umowę przedwstępną z deweloperem i wpłaciłam zadatek, czy możliwe jest wycofanie się z tej umowy, po przedstawieniu decyzji dwóch banków o nieudzieleniu kredytu na tę nieruchomość? czy nie będzie to miało wpływu na fakt powtórnego złożenia wniosku o kredyt na inną nieruchomość?

[Gość: gość]

witam
u mnie w nownym oddanym w kwietniu 2013 roku ciągle nie są usunięte usterki wykryte po odbiorze mieszkania tz nie są wymienione okna które mają wady wewnątrz pakietow jak również okno które się nie domyka ponieważ jest krzywa rama okienna poza tym jest wada wykonania na moim balkonie , w umowie sprzedaży wpisane jest ż deweloper ma 2mce na usunięcie a tu będzie juz rok , gdzie mogę zgłosić takie uchybienia? nie wspomnę już o tym że w budynkach ciągle jest problem z ogrzewniem i ciepłą wodą a osoby do których zgłaszane są nasze uwagi nie reaguj a

[Gość: Prawnik FK]

Witam serdecznie,
przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne rzeczy, uregulowane zostały w kodeksie cywilnym art. 556 – 576. Zgodnie z dyspozycją art. 561 par. 2 w przypadku wystąpienia wady, powiniśmy wystosować do dewelopera pisemne żądanie usunięcia wad w terminie odpowiednim.
Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 568 kodeksu cywilnego odpowiedzialność dewelopera z tytułu wad fizycznych budynku uległa przedawnieniu po upływie trzech lat od momentu wydania lokalu.
Zaś na podstawie reżimu odpowiedzialności kontraktowej wyznaczonej w art. 471 k.c., deweloper jako profesjonalny zakład prowadzący danego typu usługi jest odpowiedzialna zarówno za niewykonanie jak i za nienależyte wykonanie zobowiązania (usunięcia wad nieruchomości w terminie), jak i za naprawienie wynikłej z tego tytułu szkody.
Deweloper, jako sprzedawca nieruchomości jest odpowiedzialny za jego wady. Każda wada lokalu mieszkalnego jest podstawą do złożenia reklamacji przez konsumenta.
Sprzedający mieszkanie zobowiązany jest do usunięcia usterek niezwłocznie.
W sytuacji uchylenia się od tego obowiązku, kupujący może wezwać go do naprawy i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin. W pierwszej kolejności można żądać usunięcia wad i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin. W przypadku gdy wady nie zostaną naprawione we wskazanym przez konsumenta terminie może on od umowy odstąpić (ostateczność) albo żądać stosownego obniżenia ceny.
Podsumowując proszę zatem wysłać pismo (listem poleconym) w którym należy wezwać dewelopera do usunięcia wskazanych wad wyznaczając odpowiedni termin.

pozdrawiam

[Gość: Adddamus]

Za miesiąc mam podpisać umowę - jednak bardzo obawiam się jej kosztów. Chciałbym zapytać - kto ponosi wydatki związane ze sporządzeniem umowy deweloperskiej?

Z góry dziękuję za pomoc!

[mbielicka2]

Witam serdecznie,

zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377) koszty sporządzenie umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywce.

pozdrawiam

[Gość: jd]

Witam,

jestem świeżym nabywcą mieszkania w stanie deweloperskim. Pominę już fakt, że zostałem przymuszony do podpisania umowy deweloperskiej u p. Notariusz wybranej przez dewelopera. Przede mną II akt notarialny - czy muszę podpisywać go w tej samej kancelarii co pierwszy?
Czy mam prawo do wcześniejszego otrzymania aktu notarialnego, zapoznania się i ew. porady prawnika?

[mbielicka2]

Witam ,
umowa ostateczna nie musi być zawarta w tej samej Kancelarii Notarialnej co umowa przedwstępna. Deweloper nie może w umowie przedwstępnej umieścić zapisu, w którym narzuca Nam konkretnego notariusza. Taki zapis nosi cechy postanowień niedozwolonych. Kupujący mieszkanie ma prawo skorzystać z usług dowolnego notariusza.
Natomiast jak najbardziej przed podpisaniem umowy ostatecznej sprzedaży lokalu powinniśmy ją otrzymać w celu sprawdzenia.

pozdrawiam

[Gość: Paulina]

Witam. Planujemy kupno od dewelopera domu wolnostojącego doprowadzonego do stanu surowego zamkniętego czyli nie deweloperskiego i bez odbioru technicznego.Sami z męzem będziemy wykańczać i przeprowadzać odbiór. Czy obowiązuje nas ustawa deweloperska?

[mbielicka2]

Witam,
odpowiadając na pytanie pragnę zauważyć, iż zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377 ) ustawa reguluje zasady ochrony prawa nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości[u] zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zatem, jeżeli zawieramy umowę, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania domu jednorodzinnego to tak ww. ustawa ma zastosowanie.
Etapem procesu inwestycyjnego zamykającym możliwość zawarcia umowy deweloperskiej jest zaś zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu ustawy, czyli oddanie do użytku tego obiektu, potwierdzone uzyskaniem wymaganych zezwoleń.

pozdrawiam

[Gość: Kasia]

Witam serdecznie. Zakupiliśmy mieszkanie od dewelopera, jesteśmy już po podpisaniu umowy deweloperskiej i odbiorze mieszkania. Czekamy tylko na prawo użytkowania i akt notarialny. Kłopot jednak jest taki że deweloper spóźnia się z podpisaniem aktu. W umowie deweloperskiej jest mowa że jeżeli będzie miał opóźnienie, musi nam zapłacić karne odsetki według prawa. I tu moje pytanie, ile wynoszą te odsetki w związku ze zwłoką oraz czy w akcie notarialnym może zawrzeć zwrot że zrzekamy się roszczenia odsetek? Do czasu otrzymania księgi wieczystej jesteśmy również obciążeni większymi kosztami rachunków- wyższa rata kredytu, prąd budowlany, itp. Czy możemy starać się o zwrot kosztów? Zaznaczam również że nigdy nie mieliśmy zwłoki w opłatach ani odbiorach wobec dewelopera.
Pozdrawiam.

[mbielicka2]

Witam,

W sytuacji opóźnienia w zawarciu umowy ostatecznej sprzedaży i wyodrębnienia lokalu należą się Pani zgodnie z postanowieniem umowy odsetki ustawowe. Art. 359 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje upoważnienie dla Rady Ministrów do wydania rozporządzenia określającego wysokość odsetek ustawowych. Obecnie obowiązujące rozporządzenie Rady Ministrów z 4 grudnia 2008 r. w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych (Dz.U. Nr 220, poz. 1434) określa wysokość tych odsetek na 13% w stosunku rocznym.
Natomiast na podstawie reżimu odpowiedzialności kontraktowej wyznaczonej w art. 471 k.c., deweloper jako profesjonalny zakład prowadzący danego typu usługi jest odpowiedzialny zarówno za niewykonanie jak i za nienależyte wykonanie zobowiązania (nie zawarcie umowy ostatecznej w terminie), jak i za naprawienie wynikłej z tego tytułu szkody.
Celem uzyskania pełnej porady konieczne będzie osobiste zgłoszenie się z dokumentami (przede wszystkim umową) do najbliższego Oddziału Federacji Konsumentów lub Rzecznika Konsumentów.

pozdrawiam

[Gość: Paulina]

piszę ponownie ponieważ odpowiedź nie jest dla nas do końca jasna. Ten dom, który planujemy kupić od dewelopera już stoi, jest wykończony do stanu surowego zamkniętego. Chcemy kupić w takim stanie i kontynuować budowę. Przenieść pozwolenie na budowę, zrobić instalację, tynki i załatwić odbiór. Składaliśmy wnioski kredytowe w bankach i jedne banki mówią że chroni nas ustawa deweloperska inne że jest uchylona bo dom nie ma odbioru. Jaka jest prawda? Jaką umowę mamy podpisać przedwstępną czy deweloperską. pozdrawiamy

[mbielicka2]

Witam,

nie wspomniała Pani wcześniej, iż dom jest już wybudowany fakt ten zmienia Państwa sytuację.
W doktrynie przeważa pogląd, iż przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377 ) nie stosuję się do nabywców nabywających od deweloperów gotowe lokale mieszkalne czy domy jednorodzinne. Taki stosunek prawny nie ma cech umowy deweloperskiej, lecz stanowi zazwyczaj umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu albo umowę sprzedaży.

Celem uzyskania pełnej porady konieczne będzie osobiste zgłoszenie się z dokumentami do najbliższego Oddziału Federacji Konsumentów lub Rzecznika Konsumentów (adresy możemy znaleźć na stronie www. uokik.gov.pl).

pozdrawiam

Pytania

[atabuta]

Witam, zadałem wczoraj trzy pytania w tym wątku, z tego samego nicka, są powyżej (może umknęły uwadze). Proszę o odpowiedź.

[mbielicka2]

Witam,

na wskazane pytania zostały udzielone już odpowiedzi. Proszę pamiętać, że porady są udzielane w godzinach od 10:00 do 12:00.

pozdrawiam

[Gość: Kasia]

Za tydzień podpisuję umowę ostateczną, w której jest zapisz że koszty sporządzenia pokrywam tylko ja czy jest to zgodne z ustawą?

dziękuje z góry.

[Gość: AngelikaWWW]

Witam,
W umowie mam zastrzeżoną karę w wysokości 6% czy nie jest to za dużo?
dziękuje za pomoc.
Pozdrawiam

[mbielicka2]

Witam,

odpowiadając na pytanie pragnę zauważyć, że przytoczony zapis umowy nosi cechy klauzuli niedozwolonej w zakresie, w jakim nakłada na Konsumenta karę umowną w wysokości 6 procent.
Postanowienie takie należy uznać za naruszające klauzulę generalną zawartą w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego.Za niedozwolone postanowienie umowne uważa się postanowienie, które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym, kary umowne których wysokość wynosi 5 procent i więcej są rażąco wygórowane i nie znajdują one uzasadnienia ekonomicznego i naruszają interes Konsumenta oraz dobre obyczaje.
Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w wyroku z dnia 11 marca 2002 roku ( sygn. akt: XVII Amc 30/01) uznał za niedozwolone postanowienie o następującej treści: ,,w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5 procent wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych”.

pozdrawiam

[Gość: Agata K]

Witam,

Miesiąc temu miałam podpisać ostateczną umowę sprzedaży jednak deweloper do dnia dzisiejszego mimo obietnic nie przeniósł własności lokalu. Co mogę zrobić?

Pozdrawiam,

[mbielicka2]

Witam,

w sytuacji opóźnienia w zawarciu umowy ostatecznej sprzedaży i wyodrębnienia lokalu proszę początkowo wezwać dewelopera pisemnie do podpisania aktu notarialnego. W piśmie takim proszę wyznaczyć termin dokonania ww. czynności.
Stosownie do treści art. 354 Kodeksu cywilnego deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, a więc zgodnie z zapisami zawartych umów. Ponadto dobrym obyczajem w obrocie gospodarczym, w tym konsumenckim, jest dochowywanie przyjętych na siebie zobowiązań. W konsekwencji zatem zmiana treści umowy powinna następować za zgodą wszystkich stron kontraktu, po wystąpieniu okoliczności obiektywnych uzasadniających konieczność jej modyfikacji, a nie w drodze postanowienia dopuszczającego a priori możliwość jednostronnej zmiany warunków umowy przez dewelopera.
Natomiast na podstawie reżimu odpowiedzialności kontraktowej wyznaczonej w art. 471 k.c., deweloper jako profesjonalny zakład prowadzący danego typu usługi jest odpowiedzialny zarówno za niewykonanie jak i za nienależyte wykonanie zobowiązania (nie zawarcie umowy ostatecznej w terminie), jak i za naprawienie wynikłej z tego tytułu szkody.

pozdrawiam

[mbielicka2]

Witam,

ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej ustawa ) reguluje kwestie zawierania umowy deweloperskiej, która jest umową przedwstępna.
Zgodnie z art. 26 ustawy koszty sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Pani ma zawrzeć już umowę ostateczną sprzedaży i wyodrębnienia lokalu, do której ustawa nie ma zastosowania. Na ogół koszty sporządzenia umowy ostatecznej ponosi w całości konsument.

pozdrawiam

[mbielicka2]

Witam,

ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej ustawa ) reguluje kwestie zawierania umowy deweloperskiej, która jest umową przedwstępna.
Zgodnie z art. 26 ustawy koszty sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Pani ma zawrzeć już umowę ostateczną sprzedaży i wyodrębnienia lokalu, do której ustawa nie ma zastosowania. Na ogół koszty sporządzenia umowy ostatecznej ponosi w całości konsument.

pozdrawiam,

[mbielicka2]

Witam,

ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej ustawa ) reguluje kwestie zawierania umowy deweloperskiej, która jest umową przedwstępna.
Zgodnie z art. 26 ustawy koszty sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Pani ma zawrzeć już umowę ostateczną sprzedaży i wyodrębnienia lokalu, do której ustawa nie ma zastosowania. Na ogół koszty sporządzenia umowy ostatecznej ponosi w całości konsument.

pozdrawiam

[Gość: Mathev707]

Witam

Rozważamy kupno mieszkania, nie podpisaliśmy jeszcze umowy deweloperskiej. Deweloper w umowie próbuje obejść ustawę pisząc w prospekcie, że środki ochrony nabywców nie występują dla tej inwestycji, gdyż sprzedaż ruszyła przed wejściem ustawy w życie. Do publicznej wiadomości informacje o sprzedaży zostały natomiast podane dopiero na przełomie 2013/2014, wtedy pojawiły się reklamy i informacja na stronie dewelopera.

1) pytanie pierwsze: czy deweloper mógł formalnie rozpocząć sprzedaż przed 29 kwietnia 2012 skoro pozwolenie na budowę uzyskał dopiero w czerwcu 2012? Innymi słowy, czy nie ma przeszkód prawnych, aby taką sprzedaż prowadzić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę? Jeśli tak, bylibyśmy w stanie w bezsprzeczny sposób pokazać nieprawdę w prospekcie i domagać się egzekwowania zapisów ustawy.

2) pytanie drugie: chcielibyśmy przeprowadzić transakcję i wymusić zapis korzystnych dla nas warunków. Czy UOKiK może wymusić na deweloperze usunięcie niedozwolonych zapisów w jego umowach (zakładając, że nam się to nie uda)? Jak od strony prawnej jesteśmy w stanie wyegzekwować zapisy o ochronie nabywcy?

Podrowienia,
Mathev

[mbielicka2]

Witam,

zgodnie z treścią przepisu art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej ustawa ) deweloper zapewnia nabywcą co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Od wspomnianej regulacji jest wyjątek, gdyż zgodnie z art. 37 ustawy: przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 10 ustawy rozpoczęciem sprzedaży jest podaniem do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Zgodnie z definicją ustawową przedsięwzięcie deweloperskie jest to proces obejmujący budowę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowanego.

Z uwagi na powyższe, należy przyjąć, że deweloper oferujący sprzedaż musi dysponować wszystkimi danymi, które są niezbędne do skonstruowania oferty. Tylko wtedy bowiem będzie w stanie określić przedmiotowo istotne elementy umowy, której zawarcie proponuje nabywcy. W doktrynie przyjęto, że deweloper powinien co najmniej dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, harmonogram pozwalający określić termin przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Należy zatem przyjąć, iż deweloper nie musi posiadać pozwoleniem na budowę.

W odpowiedzi na drugie pytanie pragnę zauważyć, iż art. 3851 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy.

Kontrola treści wzorca może być dokonana przez sąd, podczas rozpatrywania indywidualnej sprawy, jest to kontrola incydentalna.

Natomiast kontrola samego wzorca, bez odniesienia do treści indywidualnego stosunku zobowiązaniowego, zwana kontrolą abstrakcyjną, poddana jest przepisom o postępowaniu w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolony. Sprawy te rozpoznaje Sąd Okręgowy w Warszawie.

Możemy również złożyć skargę do Prezesa UOKiK. Urząd podejmie interwencję, jeśli stwierdzi, że dochodzi do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Gdy firma nie dostosuje się do zaleceń UOKiK, może zostać ukarana finansowo.

pozdrawiam

[Gość: Andrew]

Szanowna Pani,

podpisałem umowę deweloperską jednak nie mam rachunku powierniczego. Deweloper twierdz, że nie musi być gdyż zaczął sprzedaż lokali przed kwietniem 2012 roku. Czy faktycznie ma rację?

Pozdrawiam
AB

[mbielicka2]

Witam serdecznie,

odpowiadając na pytanie pragnę zauważyć, iż zgodnie z treścią przepisu art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377- dalej ustawa ) deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Od wspomnianej regulacji jest wyjątek, gdyż zgodnie z art. 37 ustawy: przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 10 ustawy rozpoczęciem sprzedaży jest podaniem do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.


pozdrawiam

[Gość: Kamil]

Witam,
w umowie mam zapis wg którego zarządcą nieruchomości jest deweloper. Chcielibyśmy go zmienić czy jest taka możliwość?

Dziękuje

[mbielicka2]

Witam serdecznie,

odpowiadając na pytanie pragnę zauważyć, że zapis Pańskiej umowy może nosić cechy klauzuli niedozwolonej w zakresie w jakim uniemożliwia konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, określonego w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast zamieszczenie w umowie kwestionowanego zapisu ogranicza konsumentom uprawnienia właścicielskie. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów działanie takie może również prowadzić do narzucania przez dewelopera lub zarządcę wygórowanych stawek opłat za zarząd.

Z uwagi na powyższe tak, wspólnota mieszkańców może zmienić zarządcę.

pozdrawiam