Pytanie o wkład własny

[kami.kadze]

Mam pytanie do osób zapoznanych z tematem kredytów, chętnie przyjmę też
konkretne oferty osób sprzedających kredyty, na jedną się pewnie zdecyduję.
Ale od początku:
Opiszę swoją sytuację:
- 25lat
- podstawa dochodu 2200zl netto, plus premie ok 200-300zł netto, plus dwa razy
do roku premie w wysokości miesięcznego wynagrodzenia (jeszcze nie
doświadczyłem, mam nadzieję na wrzesień), od września przedłużenie umowy i mam
nadzieję na ok 2800 - 3000zł netto, ale to nic pewnego
- zobowiązania - kredyt studencki ok 20000 zł, zaczynam spłacać od
października, ok 350zł miesiąc
- mam na oku mieszkanie, nowe, za 415tys zł, finansowane 10/90, czyli 10%
płacę teraz, resztę za rok, termin oddania - koniec 2009 roku.
- mam 50% udziałów w mieszkaniu, które chcemy sprzedać, mieszkanie 75m2, na
Ursynowie, zakładając realnie, że sprzedamy je za 8000zł/m2, daje to 600000zł,
czyli dla mnie 300000zł, z tym, że mieszkanie dopiero wystawiamy do
sprzedania, mamy ponad rok, żeby je sprzedać. Czyli mój wkład własny mógłby
wynieść ok 250tys zł (resztę zostawię sobie na urządzenie mieszkania), które
mam, ale niestety nie na koncie, a w perspektywie.
- czyli prosty rachunek, że potrzebuję 415tyszł, będę miał 250tyszł, czyli
potrzebuję kredytu w wysokości ok 150 - 175tyś zł.

No i teraz główny problem - mieszkanie nie jest moje. Mieszkanie należy do
rodziców, którzy zadeklarowali, że po jego sprzedaży pieniądze po połowie
dostanę ja i mój brat.
Stad pytanie, jak przekonać bank, że będę miał te 250tyś? Gdyby mieszkanie
należało do mnie - bez problemu, a tak?
Czy jest możliwość jakiegoś poręczenia rodziców, pod ich nieruchomość? Czy
jakiś notarialny akt zrzeczenia się dochodu ze sprzedaży mieszkania na moją
rzecz? Jak to zrobić, żeby to miało ręce i nogi i żeby ban to zaakceptował?

Nie pytam o hipotetyczny bank. Widzę, że są tu przedstawiciele różnych banków
- proszę o konkretne oferty, tak czy inaczej którąś będę musiał wybrać.
Podsumowując: Wartość inwestycji 450tyś, kredyt na 150tyś, okres spłaty
25-35lat, z możliwością wcześniejszej spłaty, raczej w CHF, ale niekoniecznie.

Bardzo proszę o podpowiedzi lub konkretne oferty.
Proszę o odpowiedzi tutaj, lub na maila: [e-mail]

Pozdrawiam
Kamil

[kami.kadze]

kami.kadze napisał:

> Podsumowując: Wartość inwestycji 450tyś, kredyt na 150tyś, okres spłaty
> 25-35lat, z możliwością wcześniejszej spłaty, raczej w CHF, ale niekoniecznie.


I się pomyliłem, wartość inwestycji - 415tyś.

[arfer]

Podstawowe pytanie, czy owa nieruchomość będzie sprzedana przed wpłatą owych 90 % dla dewelopera, czy po niej.

Druga kwestia - jeśli nie jest to Twoja własność, nie będzie mogła być zakwalifikowana jako wkład własny wniesiony po uruchomieniu kredytu. Zdolności kredytowej na całość nie posiadasz, nawet na owe 175 tys. zł część banków z racji dochodu będzie wykluczona, pomimo znacznego wkładu własnego.

Rozwiązania ? Albo rodzice (właściciele) przystąpią z Tobą do kredytu (pro forma, by móc ująć mieszkanie jako przyszły wkład własny), w niektórych bankach (do załatwienia np. w PKO BP) ich wiek nie będzie wpływał na okres kredytowania. Albo staniesz się współwłaścicielem (ale tutaj ograniczenia co do ilości banków), albo rodzice podarują Ci mieszkanie, Ty zameldujesz się w nim na akurat 12 m-cy, by później uniknąć podatku od sprzedaży, i wówczas sytuacja będzie jasna i klarowna - Twój kredyt, Twoje mieszkanie-przyszły wkład własny.

Nie ma możliwości, by w obecnej sytuacji cokolwiek zdziałać, jeśli tylko Ty zaciągniesz kredyt, a tylko rodzice będą właścicielami nieruchomości będącej przyszłym wkładem własnym.

[kami.kadze]

Czy w przypadku, w którym rodzice podarują mi mieszkanie, muszę być w nim
zameldowany przez 12 miesięcy od daty darowizny, aby uniknąć podatku? Czy liczy
się też okres wstecz, jestem w tym mieszkaniu na stałe zameldowany od 15 lat.

[arfer]

Wg ostatnich interpretacji tak, radziłbym jednak skonsultować sprawę w macierzystym US. Do niedawna większość skarbówek odrzucała taką możliwość. Zresztą pisałem w kontekście tego, że sprzedaż i tak miałaby nastąpić w końcu 2009 r.

Od stycznia zmienią się zasady podatkowe (zapewne) - mieszkanie nabyte do końca roku będzie podlegało starym zasadom (m.in. ulga meldunkowa), od I 2009 r. zwolnienie, jeśli w ciągu 2 lat przeznaczy się środki na cel mieszkaniowy. Ale - znając zapał naszych parlamentarzystów, wszystko jest jeszcze możliwe.

[kami.kadze]

Czy w urzędzie skarbowym można zadać czegoś takiego jak interpretacja na piśmie?

[kami.kadze]

podatki.gazetaprawna.pl/artykuly/6013,zameldowanie_liczy_sie_wstecz_od_daty_sprzedazy_domu.html

Myślę, że to rozwiązuje sprawę, mogę sprzedać mieszkanie choćby na drugi dzień
po otrzymaniu.

Mam jeszcze pytanie, może ktoś mi odpowie. Mieszkanie jest rodziców, mogliby
darować je mi i bratu. Jak to się dokonuje? Każdy dostaje po 50%? Przy
sprzedaży, jako sprzedający występują dwie osoby (ja i brat)?
Czy nie zmienia to sytuacji podatkowej? Zasad skorzystania z ulgi meldunkowej?

[arfer]

Jeśli z bratem będziesz współwłaścicielem, może to skomplikować kwestie kredytowe - jak pisałem, bank może wymagać, byś był jedynym właścicielem, bądź - by wszyscy właściciele przystąpili do kredytu.

Co do ulgi - czy brat jest tam zameldowany, bądź - mógłby się na ów 12-miesięczny okres zameldować ?

[kami.kadze]

Brat też jest zameldowany od kilkunastu lat.

Co do kredytu. Myślę, że sprzedając to mieszkanie, możemy liczyć na ok 600tyś
zł. Mój wkład własny miałby wynosić 250tyś zł, czyli mniej więcej połowę
wartości mieszkania, myślisz, że dla banku to za mało.

Sytuacja brata jest analogiczna, jednym słowem chcemy zamienić jedno mieszkanie
na dwa mniejsze, tylko jak widać nie bardzo wiemy jak to zrobić

[kami.kadze]

Okazało się, że tak się raczej nie da, z przepisaniem mieszkania na szybko też
byłby problem. Mam inny pomysł i jestem ciekawy, czy jest realny, proszę o opinię:
Cena nowego mieszkania: 415tys zł
Do zapłacenia w najbliższym czasie 10% - 41,5tyś zł
Reszta do zapłacenia pod koniec 2009roku.

Mam taki scenariusz: wezmę kredyt gotówkowy, 40tyś, wpłacę pierwszą ratę za
mieszkanie - 10% i mieszkanie się buduje.
Międzyczasie sprzedamy mieszkanie rodziców, pieniądze, ok 300tyś, dostanę jako
darowiznę do ręki.
I dopiero wtedy będę się ubiegał o kredyt hipoteczny, mając już na koncie
pieniądze na wkład własny i mogąc to wykazać w banku.
Czyli dostanę 300tyś, spłacę zaciągnięty na początku kredyt przed czasem,
zostanie mi jakieś 270tyś, z 70tyś zostawię sobie na urządzenia, czyli będę miał
zapłacone już developerowi 40tyś, w kieszeni 200tyś, więc będę potrzebował
jakieś 175tyś. kredytu hipotecznego.

I teraz pytanie: czego nie przewidziałem? Czy taki scenariusz jest możliwy?
Czy przy zarobkach na dzień dzisiejszy 2200zł netto dostanę 40tyś zł na 5-6 lat,
bo chyba na dłużej nie da rady? Jakie może być oprocentowanie takiego kredytu i
czy można go spłacić np po roku?

Bardzo proszę o porady.

Pozdrawiam
Kamil

[arfer]

Jeśli tylko deweloper uwierzy Ci "na słowo", że za rok sprzedasz i owe pieniądze będziesz mieć, OK.

Nie sądzę jednak, by ktoś zgodził się na taką transakcję, mimo, że deweloperzy są dość zdesperowani.

Z kredytem gotówkowym nie powinno być problemów.

[kami.kadze]

arfer napisał:

> Jeśli tylko deweloper uwierzy Ci "na słowo", że za rok sprzedasz i owe pieniądz
> e będziesz mieć, OK.
>
> Nie sądzę jednak, by ktoś zgodził się na taką transakcję, mimo, że deweloperzy
> są dość zdesperowani.

Czy ja wiem, są developerzy, którzy chwalą się w reklamach, że umożliwiają
finansowanie w systemie 10/90.
Ten, z którym ja negocjuje nie ma obecnie takiej oferty, ale przyznali, że
niedawno mieli taką promocje i oferowali takie finansowanie. Przyjęli do
wiadomości moją ofertę, mam nadzieję na pozytywną odpowiedź.

Myślę, że developer nie ma wiele do stracenia, płacę teraz kilkadziesiąt
tysięcy, jak coś mi nie wyjdzie, albo się rozmyślę i nie wpłacę reszty,
developer zostanie z mieszkaniem i pieniędzmi które już wpłaciłem.

Myślę, że bardziej dla developera niekorzystne jest to, że budować musi teraz, a
nie dostanie na bieżąco pieniędzy, tylko dopiero za rok. Mógłby sobie nimi przez
rok obracać i na nich zarabiać.