600tys kredytu - gdzie zdolnosc

[okr2]

Zabezp. na 2 nieruchom. (lacznie grubo ponad 700tys), zarobki do 4,5 tys netto (osoby 2) z etatow, zlecen i dzialalnosci gosp.(gab. lek.).Raczej franki na dlugo(min.30lat), raty stale.Jest cos czego nie polecaja z rozmaitych powodow posrednicy(np. OpenFinance)?

[wieslaw.tomczyk]

przy takim zabezpieczeniu spokojnie można zrobić kredyt na oświadczenie.
Szczegóły mogę podać na mailu.

[ziut19]

W Open Finance banki podzielone sa na trzy kategorie wedlug tego ile placa
posrednikowi a co za tym idzie doradcy. Tak wiec OF nie poleca niczego poza ta
pierwsza grupa.
Przy takim dochodzie kredyt w wysokosci 600.000 jest praktycznie nie do
zdobycia przy standardowych procedurach. Mozna jeszcze probowac isc w kierunku
ofert dla lekarzy, ale nalezy sie liczyc z wyzszym oprocentowaniem.

[okr2]

Dzieki za info.Ja robie tak: refinansuje kredyt na mieszk A (150tys) i "dobieram" kredyt na mieszk B (300tys).Mieszk B kosztuje prawie 500tys wiec deklaruje jeszcze wklad wlasny(200tys)ze sprzedazy mieszk A(ze zwolniona juz po refinans. hipoteka).Mieszk A pojdzie za wartosc rynkowa ok. 250tys.Lacznie zatem pozyczam 450tys i mam na tyle zdolnosc.Zabezpieczeniem zas jest dla calosci mieszk B. Sprzedaz mieszk A planuje tak aby wklad wlasny splacic develop budujacemu mieszk B jako przedostatnia transze budowlana(inwestycje musi zakonczyc bank-ostatnia transza).I tutaj zaczyna sie kombinacja.Otoz NIE sprzedaje mieszkania A mimo wczesniejszej deklaracji wkladu wlasnego.Zanim to nastapi podpisuje aneks do umowy o dodatkowa pozyczke - zamiast wkladu (200tys), a moge sobie na to pozwolic poniewaz do tego czasu mam ponad pol roku zeby poprawic sobie zdolnosc kredytowa i zlozyc w banku nowe papiery.Razem bede wiec juz dluzny 650tys.Jestem za to wlascicielem 2 mieszkan(do spolki z bankiem) bo kwota kredytu wymusza juz hipoteke na obu.Niemniej lokalizacja drozszego mieszk jt. dobrana tak ze jego wartosc moze za 2-3lata wzrosnac do 650tys i wtedy...wiadomo.W tym czasie mieszk B bedzie wynajmowane za konkretne pieniadze bo kogo stac na utrzymanie 2 mieszkan!

[ziut19]

Hm, teoretycznie do zrobienia. W praktyce mam jedna watpiwosc. Ale kombinuj

[okr2]

Dzieki za slowo otuchy.A w czym ta watpliwosc jesli moge prosic? -Szukam slabych punktow.Najslabszym zdaje sie osiagniecie lepszej zdolnosci.Sam mam lepsze mozlowosci ale mozna i nawet wynajac mieszk dotychczasowe na min pol roku.Przepisy nie bronia najmu zeby ktos mieszkal np. 2dni/msc.I... tak,placi sie podatek ale przy projekcji zyskow-OK.Lepsze to niz sprzedaz mieszkania(podatek,utrata ulgi odsetk,pozbycie sie drozejacej inwestycji i in - bez sensu).W razie draki zrealizuje sie plan pierwotny - sprzedaz mieszk A.Wolalbym wtedy przedtem prosic bliskich o "wspolkredytobiorstwo".Na wszelki wypadek warto w moim przypadku pamietac o ofertach dla lekarzy(np DomBank) ale to tez tylko w pierwszej fazie, tj do poprawy zdolnosci i refinansowania calosci "normalnym" kredytem bo jak tam poczestuja oprocentowaniem to mozna usiasc.Tj 1,5% w gore za to zaufanie dla grupy zawodowej(w CHF).Oczywiscie sa to rozwiazania wylacznie dla ludzi z duza rezerwa finansowa.Mozna sie przejechac jesli zdolnosci nie ma faktycznie a nie tylko w papierach.I jeszcze slowo o posrednikach.Co za sztuka kupic jak sie ma za co(nawet jesli idzie o zdolnosc) - po co tylu doradcow skoro doradcami nie sa?Doradcy OpenFinance pokladali sie ze smiechu jak im relacjonowalem przez tel, Expandera popadli w apatie, oferte przgotowala jedynie pracownica CreditFieldd.Coz, starala sie ale nie chodzilo mi o kredyt na 200tys.Na 100 doradcow wszyscy pytani powiedza ze to niemozliwe, na 100 pracownikow banku 5 naprawde doradzi, sa to prawdziwi fachowcy.Reszta sie gl przyucza.I skad tu czerpac wiedze?W internecie tez...balony.Plan obmyslilem sam bo mi zalezy a sie na tym kompletnie nie znam.Technicznie dopracowal pomysl b. dobry doradca bankowy.I nie zalezy to od banku bo w in. oddz. tegoz odsylano mnie z kwitkiem.Pracownicy popelniali fatalne bledy logiczne.Nastawiam sie juz powoli na doradztwo finansowe za kase ale boje sie tez ze moze byc podobnie tylko za za kase.Ale wtajemniczonych prosze jeszcze o uwagi do planu powyzej.

[ziut19]

Moja watpliwosc jest raczej techniczna i zwiazana z doswiadczeniami zawodowymi.
Nie do konca jestem pewien czy bank (bo musi to byc jeden bank) wyrazi zgode na
to by dwa cele kredytowe zabezpieczyc na jednej nieruchomosci i to na dodatek
dopiero budowanej (tak przypuszczam, choc nie wiem na jakim etapie jest teraz
nieruchomosc B). Jesli na chwile obecna jej wartosc jest nizsza od kwoty
refinansowanej + pierwsza transza mozesz miec problem z przeniesieniem hipoteki.
Co do doradztwa: nie bede sie wypowiadal na temat konkurencji, ale powiem, ze
jesli przychodzisz z nietypowa sprawa, to naprawde bardzo trudno uzyskac
jednoznaczna i majaca potwierdzenie w rzeczywistosci odpowiedz. Firm doradczych
powstaje teraz mnostwo a co za tym idzie nie wszystkie osoby tam pracujace maja
odpowiednia wiedze i doswiadczenie (to drugie byc moze nawet wazniejsze patrzac
na niektore wypowiedzi na forum "doradcow" ktorych wiedza ogranicza sie do
przeczytania instrukcji i regulaminu).
Jesli bedziesz potrzebowal pomocy, to... polecam sie Powodzenia.

[kajka777]

ziut19 napisał:

> Moja watpliwosc jest raczej techniczna i zwiazana z doswiadczeniami
zawodowymi.
>
> Nie do konca jestem pewien czy bank (bo musi to byc jeden bank) wyrazi zgode
na
>
> to by dwa cele kredytowe zabezpieczyc na jednej nieruchomosci i to na dodatek
> dopiero budowanej

to akurat jest możliwe, szczególnie w przypadku, gdy nieruchomość, która ma
stanowić zabezpieczenie, należy do kredytobiorcy. ALE nie wydaje mi sie to
możliwe w przypadku - jak napisałeś- budowanej dopiero nieruchomości, która nie
ma założonej KW. Nie można więc złożyć wniosku do Sądu o wpis hipoteki.
w takich przypadkach zabezpieczeniem jest cesja przelewu praw z umowy
przedwstępnej na Bank, ale to przecież może dotyczyć tylko nieruchomości B...

[okr2]

Nieruchomosc budowana jest juz w fazie "II pietra" i pewnie cesja praw z umowy z developerem jt. tutaj dobrym zabezp.Developer jt. na tzw."bialej liscie" banku.Nie znam sie i nie rozumiem dlaczego bank nie moglby zaspokoic swoich ew. roszczen wartoscia nieruchomosci B skoro jt. ona wyzsza niz kredyt refinans. i budowlano-hipoteczny lacznie.Nawet w razie kataklizmow sa jeszcze ubezp.(na zycie i braku wkladu wlasnego).Moze to trudnosc proceduralna ale czy na pewno nie da sie jej obejsc?Zabezp. moglaby byc i in. nieruchomosc nalezaca np do mojej matki ale to uwazam juz za zbedna komplikacje.W ostatecznosci.

[ziut19]

Pytasz mnie o watpliwosci, to odpowiadam.
Znam je z praktyki i wiem, ze to co jest jasne i oczywiste dla klienta nie
zawsze jest tak samo oczywiste i proste dla banku
Wartosc nieruchomosci musi byc na kazdym etapie wyzsza niz wysokosc kredytu. A
w tym wypadku cesja tez nie jest idealnym zabezpieczeniem, poniewaz kwota
transz jest o 150.000 nizsza niz cala kwota kredytu.

[kajka777]

ale jeżeli nie będziesz spłacał kredytu za nieruchomość A, to co ma do tego
cesja praw z umowy na nieruchomość B?
Moim zdaniem, do momentu założenia KW dla nieruchomości B, żaden bank nie
zabezpieczy się tylko na nieruchomości B, kredytując A i B.
Ubezpieczenia na życie i inne, to są dodatkowe czynniki, ale przede wszystkim,
jak nazwa wskazuje, kredyt hipoteczny, obciąża hipotekę.

[okr2]

Nie rozumiem argumentacji.Kredyty budowlano-hipoteczne to bankowy chleb powszedni i przed powstaniem hipoteki istnieja zabezpieczenia przejsciowe ktore sa szara przeciez codziennoscia.Dlaczego sadzisz ze nie bede splacal kredytu za nieruchomosc A - jak to rozumiec?Zrozum przede wszystkim ze jestem klientem a nie bankowcem.Dla mnnie Twoje wypowiedzi sa niezrozumiale.Skrotu myslowego "co ma kredyt A do cesji praw z budowy" tez nie rozumiem.

[atenka11]

po za tym jesli jedyna twoja koncepcja zarobienia na nieruchomosci jest
liczenie na dalszy wzrost cen, to zachowaj umiar.to ze ostatnie lata byly
mekka, nie swiadcy ze kolejne beda.A jak dostaniesz rate 3000zl to jak ja
splacisz, jak ci sie wynajem poslizgnie, skoro nie masz opcji na zwiekszenie
zdolnosci inaczej. Cyba ze konczysz wlasnie jakas bardzo poszukiwana, dochodowa
specjalizacje np ortopedie?ginekologie? (taki masz sposob bycia nieco
grubiansko-zabiegowy)

[okr2]

Nie jestem zabiegowy ale tata zawsze nosil trumny a mama jest lesnikiem stad moze bezposrednioscMoje cele nie sa wylacznie biznesowe ale przy okazji chcialoby sie zarobic.A "polozenie" wynajmu nie jest mocno realne w wypadku mieszkania studenckiego w poblizu najwiekszych uczelni, 15min od rynku miasta.Jesli chodzi o zwiekszanie zdolnosci kredytowej to mam koncepcje.Oparcie takiej struktury inwestycyjnej na jednym zrodle byloby glupota.Przyznaje.

[kajka777]

okr2 napisał:

> .Kredyty budowlano-hipoteczne to bankowy chleb powszed
> ni i przed powstaniem hipoteki istnieja zabezpieczenia przejsciowe ktore sa
sza
> ra przeciez codziennoscia.

tak, ale cel kredytu pokrywa się z zabezpieczenem, tzn. stanowi on jedno.
Dostajesz kredyt na nierychomość, którą inwestor ma dopiero wybudować, więc
przejściowym zabezpieczeniem jest cesja przelewu praw z umowy z inwestorem.

Dlaczego sadzisz ze nie bede splacal kredytu za nieru
> chomosc A - jak to rozumiec?

przecież to nie o to chodzi co ja sądzę, tylko o zabezpieczenie banku. Po to -
między innymi zabezpiecza się na hipotece - że w razie gdyby, w ostateczności,
taka nieruchomość móc "przejąć".

.Skrotu myslowego "co ma kre
> dyt A do cesji praw z budowy" tez nie rozumiem.

Zapyam inaczej: jakie zabezpieczenia ma mieć Bank w przypadku gdy nie chcesz,
aby była obciążona hipoteka mieszkania A?

[okr2]

Teraz widze to jasniej.Dzieki.Bede to po kolei sprawdzal.

[dormich]

jeśli masz 200000zł wkładu własnego na mieszkanie B to spłać najpierw z tych
pieniędzy mieszkanie A, weż kredyt 100% na mieszkanie B i zabezpiecz sie na 2
nieruchomościach A I B (niższe oprocentowanie) Twoje wczesniejsze rozumowanie
odnośnie zamiany zabezpieczenia z nieruchomości A na B nie wchodzi w gre (tak
jak pisali wczesniej inni) ponieważ nie ma możliwości wpisania od razu
hipoteki.
Pozdrawiam

[dormich]

i jeszcze jedno - wybór banku, który nie stosuje hipoteki łącznej

[ziut19]

Przeczytaj pierwszy post. On nie ma tego wkladu wlasnego

[dormich]

wyrywkowo czytałam Dzieki za uwagę

[dormich]

Ziut - tak na marginesie - dobry jesteś Widac, że kochasz to co robisz

[ziut19]

Dzieki

[atenka11]

Wklad jest zakladanym zyskiem ze sprzedazy nieruchomosci A, kupionej na kredyt
150 tys zl, ktorej wcale nie zamierza sprzedawac.
zgadza sie.

[herox]

Można wziąć kredyt balonowy, który ostatnio pojawił się na naszym rynku.
W takim przypadku zdolność kredytowa jest dużo większa niż wymagane 600 tys zł.

[okr2]

bujaj balony fantasmagorze

[atenka11]

A po co ta agresja, herox albo pracuje dla b. nieruchomosci, albo kilka
zakupil, albo ma mieszkanie na tarchominie z ktorym jest silnie emocjonalnie
zwiazany. Dba aby rynek nieruchomosci nie przystopowal. Wiec dziala takze w
twoim interesioe, jao przyszlego wlasciciela 2 nieruchomosci

[okr2]

Nakrecanie rynku rzecz swieta ale wkrecanie ludzi...mam problem etyczny.Mozna komus tak zrobic krzywde.To jest moje osobiste zdanie.Ludzie bez mieszknia sa b. podatni na irracjonalna argumentacje "fachowcow" i sa w stanie lyknac wszystko bo musza miec zaufanie do kogos kto przebija ich wiedza miazdzaco w temacie.Dlatego jak w pewnym arcydziele: "- Czy puree jest dobre na ból brzucha? - Tak, bardzo dobre."Poza tym porada balonowa funkcjonuje na tym forum jako "pomidor".Malo konkretow, duzo zamieszania.A ludzie szukaja rozwiazan.I domu.

Dziekuje

[okr2]

Dziekuje wszystkim za podpowiedzi, szczegolnie Ziut19 i Kajka777(racja-zabezp. spornej cz. kredytu moze byc tylko ubezp. a nie cesja czy hipoteki).Skaladam wniosek.Co dalej-poinformuje.